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4.選聘物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定之后,即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作。達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項(xiàng)目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
上述4個環(huán)節(jié)均由開發(fā)建設(shè)單位來主持。這4個環(huán)節(jié)是物業(yè)管理全面啟動和運(yùn)作的必要先決條件,建設(shè)單位對此應(yīng)給予足夠的重視。
例題:物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段的工作包括基本環(huán)節(jié)有( )。
A、物業(yè)管理的早期介入
B、制定物業(yè)管理方案
C.選聘物業(yè)管理企業(yè)
D.物業(yè)的接管驗(yàn)收
E、制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度答案:ABCE解析:物業(yè)的接管驗(yàn)收不是物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段的工作,是前期物業(yè)管理階段的工作。
(二)前期物業(yè)管理階段
前期物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志,從物業(yè)的接管驗(yàn)收開始到業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、檔案資料的建立、日常的前期物業(yè)管理服務(wù)、首次業(yè)主大會召開5個基本環(huán)節(jié)。
1.物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。新建物業(yè)的接管驗(yàn)收是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收一旦完成,即由建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)后,就標(biāo)志著正式進(jìn)入前期物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收通常發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人將原有物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理之間;或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)管理企業(yè),在新老物業(yè)管理企業(yè)之間。針對上述兩種情況,由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè),原有物業(yè)接管驗(yàn)收的完成標(biāo)志著進(jìn)入前期物業(yè)管理階段;由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè),原有物業(yè)接管驗(yàn)收的完成標(biāo)志著進(jìn)入物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。
2.業(yè)主入住業(yè)主入住是指住宅小區(qū)的居民入住,或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入,這是物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的首次接觸,是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時,物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主臨時公約》等材料,將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,還要通過各種宣傳手段和方法,使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,主動配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理服務(wù)工作。
3.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后,應(yīng)及時建立他們的檔案資料。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工,從地下到樓頂,從主體到配套,從建筑物到環(huán)境的全部工程技術(shù)維修資料,尤其是隱蔽工程的技術(shù)資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔。
4.日常的前期物業(yè)管理服務(wù)日常的前期物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段工作內(nèi)容相似,只是物業(yè)服務(wù)合同的委托方不同。前者的委托方一般為建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位,而后者的委托單位一般為全體業(yè)主。
5.首次業(yè)主大會召開當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主人住達(dá)到一定年限或一定比例時,業(yè)主應(yīng)在物業(yè)所在地政府主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,組織召開首次業(yè)主大會,審議和通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理企業(yè),決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后,至此,物業(yè)管理工作就從前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作階段。
例題:前期物業(yè)管理階段不包括( )環(huán)節(jié)。
A.物業(yè)的接管驗(yàn)收
B.用戶入住
C、選聘物業(yè)管理企業(yè)
D.首次業(yè)主大會召開
答案:C
解析:選聘物業(yè)管理企業(yè),不是前期物業(yè)管理階段包括的基本環(huán)節(jié),是物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段包括的基本環(huán)節(jié)。
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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