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第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值
房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的,是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入,向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù),并獲得相應(yīng)的投資回報。因此,用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出,是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ),也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的前提。
第一節(jié) 現(xiàn)金流量
一、現(xiàn)金流量的概念●
房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng),把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中,流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出,流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說,現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等,現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。
房地產(chǎn)投資分析的目的,就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件,考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入,選擇合適的運行模式或技術(shù)方案,以獲取最好的經(jīng)濟效果。
二、現(xiàn)金流量圖
現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式,即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中,表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是:
⑴以橫軸為時間軸,向右延伸表示時間的延續(xù),軸上的每一刻度表示一個時間單位,兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期,可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點,通常表示當(dāng)前時點,也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末,同時又是第2個計息周期的開始,以此類推。
⑵如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末,而是發(fā)生在計息周期的期間,為了簡化計算,公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生,稱為期末慣例法。在一般情況下,采用這個簡化假設(shè),能夠滿足投資分析工作的需要。
⑶為了與期末慣例法保持一致,在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時,都把初始投資P作為上一周期期末,即第0期期末發(fā)生的,這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。
⑷相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?,F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭,通常是向上者表示正現(xiàn)金流量,向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量,是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。
(責(zé)任編輯:)
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