第二節(jié) 盈虧平衡分析●

一、 盈虧平衡分析的基本原理●

□盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。投資項目：隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這種轉折點為盈虧平衡點(Break Even Point, BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

□基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。

□分類：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析最常用

■當產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。

■當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

□線性盈虧平衡分析的基本公式是：

年銷售收入方程：B=P×Q 年總成本費用方程：C=Cf+Cv×Q

式中，B銷售收入，P銷售單價，C總成本，Cf總固定成本，Cv單位變動成本，Q產(chǎn)銷量。

當實現(xiàn)盈虧平衡時，有B=C，即，由此推導出：

盈虧平衡產(chǎn)量

，盈虧平衡價格

，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本

當產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域;當產(chǎn)銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域。

【例7-1】某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3 000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關系。

【解】 單位產(chǎn)品變動成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)

盈虧平衡產(chǎn)量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(萬件)

盈虧平衡價格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)

盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)

【例】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)。

【解】已知：總建筑面積Q=1×1.5=1萬m2，房屋開發(fā)成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 則

由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2

二、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析●

□房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析：臨界點分析和保本點分析，其差異在于平衡點的設置。

■臨界點分析：是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

■保本點分析：是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。

單個因素臨界值的分析計算：列表法和圖解法，多個因素臨界值組合的分析計算：列表法。

1、最低租售價格分析

租金和售價是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，通常是開發(fā)投資項目成敗的關鍵。最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。

2、最低租售數(shù)量分析

最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否在預定售價下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項目成敗的關鍵。 最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。

3、最高土地取得價格

最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其它費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風險的能力越強。

4、最高工程費用

最高工程費用是指在預定銷售額下，要滿足預期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。

5、最高購買價格

最高購買價格是指在這樣的購買價格水平下，項目投資剛好滿足投資者的收益目標要求。最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項目抵抗風險的能力越強。

6、最高運營費用比率

運營費用比率：指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

7、多因素臨界點組合

多個風險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項目經(jīng)濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。多因素臨界點組合的尋找可通過計算機完成。

三、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析示例

㈠保本點分析

某開發(fā)項目選用了出售方案，圖7-2和圖7-3分別顯示了當初始銷售價格和總開發(fā)成本變化時，開發(fā)項目稅前利潤為零所對應的盈虧平衡狀態(tài)。當初始售價下降33%、平均單方成本上升57%時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗售價和成本變動風險的能力較強。

㈡ 臨界點分析

某開發(fā)項目選用了出租方案，圖7-4和7-5分別顯示了租金和出租率變化對利潤的影響。從中可以看出，該項目的最低租金為26.5美元/㎡，最低出租率為62%。因為當項目的初始月租金水平下降約32%即為26.5美元/㎡、出租率下降至62%時，本項目的稅后IRR接近目標收益為18%，使項目達到?jīng)Q策的臨界點。表明本項目抵抗租金和入住率變動風險的能力也較強。

（責任編輯：）

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