房地產(chǎn)狀況的描述(掌握)

比較法中的修正，(也就是實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面的修正)：基本狀況、實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。

估價對象房地產(chǎn)狀況摘要　表2-1

一、房地產(chǎn)基本狀況描述

對房地產(chǎn)基本狀況的描述，應(yīng)簡要說明下列方面：

(1)名稱：說明估價對象的名字。例如，估價對象為××小區(qū)××樓(幢、棟)××門(單元)××號住宅，××商場，××大廈，××賓館，××項目用地。

(2)坐落：說明估價對象的具體地點。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號。

(3)范圍：說明估價對象的財產(chǎn)范圍。

(4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。例如，估價對象土地面積××平方米(公頃)。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、可出租面積。例如，估價對象房屋的建筑面積××平方米。旅館——客房數(shù)或床位數(shù)，餐館——可容納用餐人數(shù)，影劇院——座位數(shù)，醫(yī)院——床位數(shù)，停車場——車位數(shù)。倉庫——體積。

(5)用途：說明估價對象的登記用途、實際用途、規(guī)劃用途和設(shè)計用途。

(6)權(quán)屬：土地：國有土地還是集體土地，土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人;對于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是劃撥，還是出讓、租賃、作價出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營。對于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人。

二、房地產(chǎn)實物狀況描述

(一)土地實物狀況描述

(1)土地面積：單位：平方米(m2)，公頃(hm2)。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地：規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形。說明土地形狀的圖：宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

(3)地形、地勢：平地還是坡地，與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

(4)地質(zhì)：地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會對人工基礎(chǔ)有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

(6)土地開發(fā)程度：到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

(7)其他。

臨街商業(yè)用地：臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農(nóng)用地：氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

(二)建筑物實物狀況描述

(1)建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積或體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。

開間即房間的寬度，是指房屋內(nèi)相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離;進(jìn)深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

(2)建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

(3)設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無)及性能。

(4)裝飾裝修：毛坯還是粗裝修、精裝修。

(5)空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

(6)建筑功能：說明防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

(7)外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

(8)新舊程度：說明建成時間、設(shè)計使用年限、維護(hù)狀況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期;設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。由此還可說明建筑物的年齡和剩余壽命。

(9)其他：在建工程或期房，說明工程進(jìn)度、預(yù)計竣工日期、交付日期等。　　【例題】下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是(　)。

A.戶型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。選項B屬于區(qū)位因素。參見教材P76～78。

三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

(一)土地權(quán)益狀況描述

(1)土地所有權(quán)狀況：說明是國有土地還是集體土地。

(2)土地使用權(quán)狀況：

①說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)利人。對于建設(shè)用地使用權(quán)，說明是劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，還是出讓建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營建設(shè)用地使用權(quán)等。

對于出讓建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)取?/p>

②說明是單獨所有還是共有。共有是按份共有還是共同共有及共有人情況。按份共有的各共有人份額。

(3)土地使用管制情況：說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途;②容積率或建筑控制規(guī)模;③建筑密度;④綠地率;⑤建筑高度;⑥其他要求，例如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。

(4)土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等定著物。

(5)出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(6)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等。

(7)其他特殊情況：說明①土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準(zhǔn)期限是多長，是否已超過了批準(zhǔn)期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(二)建筑物權(quán)益狀況描述

對建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：

(1)房屋所有權(quán)狀況：

①說明房屋所有權(quán)人。

②說明房屋所有權(quán)是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。

(2)出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。

(3)他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。

(4)其他特殊情況：說明①房屋所有權(quán)是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設(shè)手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準(zhǔn)的使用期限多長，是否已超過批準(zhǔn)的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制。⑤是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設(shè)工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。

(5)其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信、管理規(guī)約內(nèi)容等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。

四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述

(一)位置描述

位置的描述主要說明下列方面：

(1)坐落：除了說明具體地點，還應(yīng)附位置圖。例如，估價對象位于××市××區(qū)××路(大街、大道)××號，具體位置見位置圖。

(2)方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域(如所在住宅小區(qū)、十字路口)中的方向和位置。例如，估價對象位于××市××部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)，××路口××角(東北角、東南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××側(cè)(東側(cè)、西側(cè)，南側(cè)、北側(cè))。

(3)與相關(guān)場所的距離：說明估價對象與其相關(guān)的主要場所的距離。例如，估價對象離市中心××公里，離火車站××公里，離機(jī)場××公里。

(4)臨街狀況：說明估價對象是否臨街(路)，臨什么樣的街(路)，是如何臨街(路)的。

(5)朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，坡地從高到低的方向。例如，估價對象建筑物坐北朝南(坐東朝西)。

(6)樓層：當(dāng)估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。例如，估價對象位于××層住宅樓的地上××層(底層、頂層);××層大廈的地上××層;××層商場的地上(地下)××層。在說明估價對象所在樓層時，說明其所在房屋的總層數(shù)是很必要的。估價結(jié)果差別大。

(二)交通的描述

交通的描述主要說明下列方面：

(1)道路狀況：說明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，各條道路的路況(如道路等級、路面狀況、交通流量)。

(2)出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數(shù)量，到達(dá)公交站點(如公共汽車站、地鐵站等)的距離，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽車經(jīng)過，距離公共汽車站約××米(步行約××分鐘)，平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。

(3)交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。

(4)停車方便程度：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。

(5)交通收費(fèi)情況：說明相關(guān)交通工具票價，有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

(三)外部配套設(shè)施描述(與內(nèi)部配套設(shè)施區(qū)別)

(1)外部基礎(chǔ)設(shè)施：說明道路、給水、排水(雨水、污水)、電力、通信(如電話、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視)、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的完備程度。

(2)外部公共服務(wù)設(shè)施：說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、金融郵電、教育(如幼兒園、中小學(xué))、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。

(四)周圍環(huán)境描述

(1)自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。

(2)人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征(如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

(3)景觀：說明有無水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

【2012年真題】關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是(　)。

A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B.對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C.對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D.對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

『正確答案』D

『答案解析』選項A，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產(chǎn)范圍，是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等財產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、電器、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn);選項B、C，建筑物實物狀況應(yīng)說明：①建筑規(guī)模;②建筑結(jié)構(gòu);③設(shè)施設(shè)備;④裝飾裝修;⑤空間布局;⑥建筑功能;⑦外觀;⑧新舊程度;⑨其他。而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層一般也屬于建筑物區(qū)位狀況描述內(nèi)容。參見教材P79～81。

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