第四節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

(一)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)

影響因素眾多，難以準(zhǔn)確量化：

(1)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向不盡相同。

(2)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)程度不盡相同。影響變動(dòng)幅度大的，主要因素。影響變動(dòng)幅度小的，次要因素。

(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系不盡相同。有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖3-7(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，在另一狀況下隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖3-7(b)所示。有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，如圖3-7(c)所示。

如道路對(duì)住宅區(qū)價(jià)格的影響，好的影響改善交通，提高價(jià)格;噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全，降低價(jià)格。(影響的雙重性)

最終影響，取決于受影響住宅離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負(fù)面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過(guò)境公路，如全封閉的高速公路或高架路，則對(duì)該居住區(qū)的住宅價(jià)格只有負(fù)面影響，沒(méi)有正面作用。

(4)影響有的與時(shí)間無(wú)關(guān)，有的與時(shí)間有關(guān)。(時(shí)滯)

(5)影響方向和影響程度非一成不變。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

(7)同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

(8)有的影響因素可以量化，有的難以量化。

估價(jià)需要定性分析與定量分析相結(jié)合，綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，測(cè)算結(jié)果往往還需要做適當(dāng)調(diào)整才能作為最終的估價(jià)結(jié)果;定性分析、定量分析，相輔相成。

【例題】在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)。有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度非一成不變。注意題干中“可能”的字樣。參見(jiàn)教材P121。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)(兩種分類(lèi)體系)

第一種

■一般因素，對(duì)廣大范圍(近乎所有的)的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、利率、匯率等。

■區(qū)域因素，只影響估價(jià)對(duì)象周?chē)欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格，如城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。

■個(gè)別因素，僅對(duì)特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響。主要是自身因素，如區(qū)位、用途、規(guī)模等。

第二種

■房地產(chǎn)自身因素：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。

■外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素、其他因素。

二、房地產(chǎn)自身因素

(一)房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章的描述一致)

●土地實(shí)物因素

1.土地面積

面積過(guò)小而不利于利用的土地，單價(jià)較低。但面積過(guò)小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸?huì)大大提高相鄰?fù)恋氐睦脙r(jià)值。

面積過(guò)大，單價(jià)也可能較低。因?yàn)榭們r(jià)高減少潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。面積過(guò)大的土地可利用土地面積可能較少，因?yàn)樾枰涮滋峁┗A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋)

如，某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍接受高層樓房，則該地區(qū)較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，較大面積土地的單價(jià)高。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價(jià)會(huì)低。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，也有一定的影響。

形狀不規(guī)則的土地價(jià)格一般低。為改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。

【例題】土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說(shuō)明了(　)對(duì)土地價(jià)值的影響。

A.土地區(qū)位

B.土地形狀

C.土地面積

D.地勢(shì)起伏

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃后，利用價(jià)值提高，地價(jià)隨之上漲，這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問(wèn)題。參見(jiàn)教材P123。

3.地形、地勢(shì)

地面的高低起伏、平坦程度，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀等，從而影響其價(jià)格。平坦的土地，價(jià)格較高;高低不平的土地，價(jià)格較低。但是，土地過(guò)于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢(shì)高的房地產(chǎn)價(jià)格一般高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格，因?yàn)榈貏?shì)低不僅下雨時(shí)容易積水、潮濕，而且會(huì)影響建筑物的氣勢(shì)、可視性。氣勢(shì)、可視性對(duì)寫(xiě)字樓都很重要，可視性對(duì)商鋪很重要(商業(yè)街道兩側(cè)是否能建綠化帶有爭(zhēng)議)。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載能力。

對(duì)城市建設(shè)用地，地基(工程地質(zhì))狀況對(duì)地價(jià)的影響較大。

對(duì)于建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高;反之，地價(jià)則低。

地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費(fèi)用低，從而地價(jià)高;相反，則地價(jià)低。

5.土壤

土壤的污染情況(武漢的毒地事件)、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

6.土地開(kāi)發(fā)程度

熟地價(jià)格高于生地價(jià)格;“七通一平”地價(jià)>“五通一平”地價(jià)>“三通一平”地價(jià)。

●建筑物實(shí)物因素

1.建筑規(guī)模

建筑物的面積、體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。規(guī)模過(guò)小或過(guò)大，都會(huì)降低單價(jià)。不同用途、不同地區(qū)，對(duì)建筑規(guī)模的要求是不同的。

層高或室內(nèi)凈高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。層高或室內(nèi)凈高過(guò)低的建筑物會(huì)使人有壓抑感，價(jià)值較低。但層高或室內(nèi)凈高過(guò)高會(huì)增加造價(jià)(無(wú)效成本)，還會(huì)增加能耗，也會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)值(功能過(guò)剩的折舊)。

2.建筑結(jié)構(gòu)

對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，價(jià)值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價(jià)一般不同，這通常也會(huì)反映到其價(jià)值上。

3.設(shè)施設(shè)備

設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價(jià)值會(huì)高;反之，價(jià)值會(huì)低。

4.裝飾裝修

其他條件一樣，精裝修房?jī)r(jià)值>簡(jiǎn)裝修房?jī)r(jià)值>毛坯房?jī)r(jià)值。

5.空間布局

空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。尤其是住宅，平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一。

【例題】住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中(　)。

A.區(qū)位因素

B.社會(huì)因素

C.實(shí)物因素

D.權(quán)益因素

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。平面設(shè)計(jì)中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價(jià)值高低的重要因素之一?？臻g布局是通過(guò)墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素。參見(jiàn)教材P125。

6.建筑功能

建筑物應(yīng)滿(mǎn)足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求。

7.外觀

包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。外觀新穎、優(yōu)美，價(jià)格高;單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價(jià)格會(huì)低。

8.新舊程度

建筑物的新舊程度是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維護(hù)情況、完損狀況、工程質(zhì)量等。總的來(lái)說(shuō)，建筑物越新的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。

(二)房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用會(huì)影響周?chē)蜕鐣?huì)公眾的利益，存在“外部性”。

對(duì)房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制(3個(gè)方面)：

1.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

權(quán)利性質(zhì)(所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán))，是否完整、清晰。

共有房地產(chǎn)共有人較多，價(jià)格較低。人多口雜，意見(jiàn)難統(tǒng)一。成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。

2.房地產(chǎn)使用管制

使用管制：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，城市規(guī)劃限制性規(guī)定(土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等)。

不同用途對(duì)土地位置等的要求不同，(區(qū)位理論);土地位置一定的情況下，規(guī)定用途(商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對(duì)地價(jià)有著很大的影響。

(第9章，補(bǔ)地價(jià)兩種情況，土地用途變更，增加容積率)

在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途(農(nóng)地保護(hù))，則地價(jià)較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。(土地變性，自然增值)

容積率對(duì)地價(jià)也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費(fèi)用水平的一定比例(如1/3)補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

【例題】現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于(　)方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.房地產(chǎn)使用管制

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。參見(jiàn)教材P128。

【例題】下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有(　)。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)B是對(duì)土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制。選項(xiàng)D屬于相鄰權(quán)，源于房地產(chǎn)權(quán)利的限制。參見(jiàn)教材P128。

3.相鄰關(guān)系的限制

相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的限制，相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。(相互性)

應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項(xiàng)便利)：

①用水、排水提供必要便利(給排水);

②通行的便利;

③對(duì)相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)管線(xiàn)提供便利。

不得損害相鄰人的以下權(quán)利(3項(xiàng)義務(wù))：

①不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

②不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線(xiàn)以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

【例題】城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括(　)。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來(lái)源。參見(jiàn)教材P128。

【例題】影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括(　)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制，包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。選項(xiàng)B明確提到了區(qū)位，屬于區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P126。

(三)房地產(chǎn)區(qū)位因素

區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或者社會(huì)影響。城市土地價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)h(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周?chē)h(huán)境良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。

商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。

辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。

工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，要有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。(工業(yè)區(qū)位論，有原材料指向，市場(chǎng)指向等)

【例題】工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮(　)。

A.臨街狀況

B.動(dòng)力是否易于取得

C.廢料處理是否方便

D.接近大自然

E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。選項(xiàng)A主要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)意義重要;選項(xiàng)D主要對(duì)住宅類(lèi)房地產(chǎn)重要。參見(jiàn)教材P129。

城市內(nèi)部區(qū)位與地租(地價(jià))的關(guān)系如圖3-8所示。

設(shè)想城市所在的地區(qū)為一均質(zhì)平原，則各種用途會(huì)呈同心圓分布。(圈層分布)

房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可以發(fā)生變化。變化原因：城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設(shè)或改道，其他方面的建設(shè)。

房地產(chǎn)區(qū)位因素可以分解為：

●位置

1.方位——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較大區(qū)域(如城市)中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較小區(qū)域中的位置。如“山之陽(yáng)，水之北”。

2.與相關(guān)場(chǎng)所的距離。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場(chǎng)所的距離，對(duì)其價(jià)格有較大的影響。

衡量距離的指標(biāo)(4指標(biāo))：

■空間直線(xiàn)距離：(無(wú)意義)

■交通路線(xiàn)距離：連接兩地之間的路線(xiàn)距離，有時(shí)受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長(zhǎng)。

■交通時(shí)間距離：理論上更科學(xué)，但可能誤導(dǎo)，測(cè)量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來(lái)測(cè)算。另外，有些房地產(chǎn)交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過(guò)高收費(fèi)的道路或橋梁、隧道等，這樣節(jié)省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟(jì)。

■經(jīng)濟(jì)距離：把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。

【例題】把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量的距離，稱(chēng)為交通時(shí)間距離。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離：更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。參見(jiàn)教材P132。

3.臨街狀況

一般來(lái)說(shuō)，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長(zhǎng)方形土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街?！敖鸾倾y邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價(jià)值會(huì)有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第九章路線(xiàn)價(jià)法相關(guān)內(nèi)容)電商時(shí)代在改變這種影響。

4.朝向

對(duì)住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國(guó)處在北半球，南向是陽(yáng)光最充足的方位，一般認(rèn)為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(風(fēng)水說(shuō))

5.樓層

樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來(lái)水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)。

底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實(shí)物因素。)

住宅樓層，沒(méi)有電梯的住宅——中間樓層較優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價(jià)格或租金最高，其他層一般不到一層價(jià)格或租金的60%。

【例題】一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見(jiàn)教材P133。

【例題】周?chē)h(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級(jí)住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。參見(jiàn)教材P129。

【例題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫(xiě)字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的位置因素。聯(lián)系商鋪的實(shí)例。參見(jiàn)教材P133。

●交通

交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車(chē)方便程度以及交通收費(fèi)情況等。

開(kāi)辟新的交通線(xiàn)路，如新建道路、通公共汽車(chē)、建地鐵或輕軌，可以改善沿線(xiàn)地區(qū)特別是站點(diǎn)周邊地區(qū)的交通條件，一般會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)上漲。(地鐵概念、軌道交通概念)

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來(lái)交通方便，實(shí)際上并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的交通管制，主要有限制車(chē)輛通行、實(shí)行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

交通管制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。

實(shí)行某種交通管制，對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)降低其價(jià)值，但對(duì)于另一類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)則可能會(huì)提高其價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高其價(jià)值。(這種具有雙重可能的情況，一般不會(huì)命題，要出也在判斷中，注意不能把話(huà)說(shuō)的過(guò)頭)

●外部配套設(shè)施

外部配套設(shè)施完備，中小學(xué)(學(xué)區(qū)房)、醫(yī)院以及有購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。(注意與實(shí)物因素中的內(nèi)部設(shè)施的區(qū)分)

●周?chē)h(huán)境

1.大氣環(huán)境：空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質(zhì)和粉塵等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價(jià)格通常較低。(全國(guó)的霧霾天氣，PM2.5指數(shù)進(jìn)入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會(huì)有更多的人逃離)

2.水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有很大的影響。

3.聲覺(jué)環(huán)境：交通運(yùn)輸工具(如汽車(chē)、火車(chē)、飛機(jī)、船舶)、社會(huì)人群活動(dòng)(如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中小學(xué)、游樂(lè)場(chǎng)、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲)、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會(huì)干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對(duì)住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類(lèi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。(相關(guān)知識(shí)中聲環(huán)境級(jí)別分類(lèi))

4.視覺(jué)環(huán)境：房地產(chǎn)周?chē)卜诺臇|西是否雜亂，例如電線(xiàn)桿、廣告牌、標(biāo)示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計(jì)是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

5.衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

6.人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。聲譽(yù)好、居民素質(zhì)高、生命財(cái)產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。

總結(jié)：本節(jié)的考點(diǎn)，主要集中于對(duì)三類(lèi)自身因素(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位)的區(qū)別。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件的確屬于區(qū)位因素，但是它和位置條件是平行關(guān)系。參見(jiàn)教材P133。

【例題】下列不屬于影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素的是(　)。

A.裝修

B.戶(hù)型

C.層高

D.樓層

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)D是區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P133。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　)。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項(xiàng)AB均屬于政策制度因素;選項(xiàng)E匯率屬于經(jīng)濟(jì)因素。這種題目跨度較大，要能區(qū)分不同分類(lèi)，適合采用排除法。參見(jiàn)教材P129。

三、人口因素

房地產(chǎn)特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)基礎(chǔ)因素，人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、素質(zhì)等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。(人口紅利)

(一)人口數(shù)量

(1)人口數(shù)量增加，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;人口數(shù)量減少，房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格下降。(人口紅利，為啥要糾正計(jì)劃生育政策，全面實(shí)施二孩政策)

①人口增長(zhǎng)=自然增長(zhǎng)(生死)+機(jī)械增長(zhǎng)(人口遷移)

(2)反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)——人口密度。人口密度高，該地區(qū)房地產(chǎn)求多于供，價(jià)格高。但是如果人口密度過(guò)高，生活環(huán)境惡化，房?jī)r(jià)會(huì)降低。

(二)人口結(jié)構(gòu)

人口結(jié)構(gòu)是指一定時(shí)期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況。有人口家庭構(gòu)成和家庭人口規(guī)模。

家庭人口規(guī)模小型化(核心家庭、丁克、獨(dú)身)，家庭平均人口下降，家庭數(shù)量增多，住宅需求總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格上升。

(三)人口素質(zhì)

人口素質(zhì)，居民素質(zhì)高、社會(huì)秩序佳，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【例題】一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是(　)。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對(duì)穩(wěn)定

D.先漲后跌

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是人口結(jié)構(gòu)。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P135。

四、制度政策因素

(一)房地產(chǎn)制度政策(熟悉)

包括：房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度、價(jià)格政策。

改革城鎮(zhèn)住房制度和國(guó)有土地使用制度，推行住宅商品化，實(shí)行住房分配貨幣化，允許國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，可以使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，并反映房地產(chǎn)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)供求的影響。

(1)房地產(chǎn)所有制

①土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，不能買(mǎi)賣(mài)。

②房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買(mǎi)賣(mài)。

③土地沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，只有土地使用權(quán)價(jià)格。

④土地使用權(quán)有使用期限，一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高。

⑤國(guó)有建設(shè)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，土地供應(yīng)政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

(2)價(jià)格政策

政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低和漲落的態(tài)度及相應(yīng)采取的干預(yù)或管制方式和措施等，包括是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。

房地產(chǎn)價(jià)格政策可分為抑制價(jià)格政策和刺激價(jià)格政策，低價(jià)格政策和高價(jià)格政策。

抑制價(jià)格政策，控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

刺激價(jià)格政策，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

(這兩個(gè)政策控制的是價(jià)格變化的趨勢(shì))

低價(jià)格政策，使房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。

高價(jià)格政策，使房地產(chǎn)價(jià)格處在較高水平。

(這兩個(gè)政策控制的是價(jià)格的絕對(duì)水平)

17版教材中含義變化了

●政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)或管制方式，可能是制定最高限價(jià)、最低限價(jià)或直接定價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施來(lái)調(diào)控價(jià)格。如增加土地供應(yīng);規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合理的成本和利潤(rùn)率定價(jià);最高限價(jià);金融、稅收、限購(gòu)等手段。

(二)金融制度政策(貨幣、信貸政策)(掌握)

(1)放松貨幣政策，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;收緊貨幣政策，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(2)房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人購(gòu)房貸款)，提高或降低購(gòu)房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，延長(zhǎng)或縮短最長(zhǎng)貸款期限，提高或降低房地產(chǎn)抵押率上限等。

(3)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲;反之，會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格下降。

(4)提高購(gòu)房最低首付款比例、上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率、縮短最長(zhǎng)貸款期限，會(huì)提高購(gòu)房門(mén)檻、增加購(gòu)房支出，從而會(huì)減少住房需求，進(jìn)而會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降;反之，會(huì)使住房?jī)r(jià)格上漲。

【例題】下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(　)。

A.上調(diào)住房抵押貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是金融制度政策。選項(xiàng)A上調(diào)貸款利率，增加購(gòu)買(mǎi)成本負(fù)擔(dān)，減少購(gòu)買(mǎi)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降;選項(xiàng)C開(kāi)征持有環(huán)節(jié)稅，對(duì)擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導(dǎo)致價(jià)格下降;選項(xiàng)D增加供給，降低價(jià)格。參見(jiàn)教材P138。

(三)稅收制度政策(掌握)——稅收工具

(1)新開(kāi)征、暫停征收、恢復(fù)或者取消征收房地產(chǎn)稅收，提高或者降低稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

(2)不同種類(lèi)的房地產(chǎn)稅收，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度和速度是不盡相同的。

(3)按照征收環(huán)節(jié)，可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。

包括稅目 作用機(jī)理(理解) 短期內(nèi)的作用結(jié)果(自己要會(huì)推理)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 耕地占用稅、企業(yè)所得稅 增加開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，增加開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)價(jià)格上漲 賣(mài)方市場(chǎng)，成本上升轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，價(jià)格上升;減少開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“超額利潤(rùn)”;買(mǎi)方市場(chǎng)，成本上升會(huì)壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，但是價(jià)格難以上漲

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收(流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)) 契稅

土地增值稅

增值稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

教育費(fèi)附加

個(gè)人所得稅

印花稅 向賣(mài)方征稅，稅收增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;向買(mǎi)方征稅，稅收增加會(huì)抑制需求，使價(jià)格下降 賣(mài)方市場(chǎng)：增加賣(mài)方的稅收可以轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，價(jià)格上漲

買(mǎi)方市場(chǎng)：增加賣(mài)方的稅收使賣(mài)方收益減少而價(jià)格不變;增加買(mǎi)方的稅收，使價(jià)格下降

房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收(可同時(shí)影響供需) 城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅 增加稅收，增加房地產(chǎn)的使用成本，會(huì)使需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房產(chǎn)，抑制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降 抑制房地產(chǎn)需求、減少囤積、增加供給

【例題】稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開(kāi)發(fā)商成本，在買(mǎi)方市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂(lè)于降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致價(jià)格下降。類(lèi)似的題目，運(yùn)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)原理進(jìn)行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機(jī)械死記硬背)。參見(jiàn)教材P138。

【例題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是(　)。

A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購(gòu)房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)A降低貸款利率，將降低開(kāi)發(fā)成本，可能導(dǎo)致價(jià)格下降;選項(xiàng)B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;選項(xiàng)D提高購(gòu)房者貸款利率，將抑制需求，導(dǎo)致價(jià)格下跌。選項(xiàng)C降低契稅，使購(gòu)房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋?zhuān)醵惤档?，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。參見(jiàn)教材P138。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　)。

A.在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

C.在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。參見(jiàn)教材P138。

(四)有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃(考點(diǎn)會(huì)放在相關(guān)知識(shí)中的規(guī)劃知識(shí)部分)(熟悉)

政府的規(guī)劃和計(jì)劃的編制、調(diào)整和修訂，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大的影響。

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃——政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是國(guó)家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。它按行政層級(jí)，分為國(guó)家級(jí)規(guī)劃、省(區(qū)、市)級(jí)規(guī)劃、市縣級(jí)規(guī)劃;按對(duì)象和功能類(lèi)別，分為總體規(guī)劃、專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃——統(tǒng)籌安排空間布局

①總體規(guī)劃

②控制性詳細(xì)規(guī)劃——是政府做出項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)

③修建性詳細(xì)規(guī)劃——對(duì)地塊具體的安排和設(shè)計(jì)

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。

3.土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃——直接影響供給

土地利用總體規(guī)劃：一是建設(shè)用地總量，其中包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量;二是耕地保有量。

土地利用年度計(jì)劃：對(duì)土地利用進(jìn)行的年度調(diào)節(jié)。

土地供應(yīng)計(jì)劃：在劃撥或出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。

4.住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

包括住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。

保障房對(duì)商品住房?jī)r(jià)格有個(gè)修正作用：住房建設(shè)總量增加特別是限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降，反之會(huì)上漲。

(五)有關(guān)特殊政策

國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)立沿海開(kāi)放城市、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)等。

五、經(jīng)濟(jì)因素

(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正向關(guān)系)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)。

衡量指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。

GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【例題】一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P142。

(二)居民收入(掌握)

居民收入水平及其增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。居民收入增長(zhǎng)指標(biāo)：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)。(注意區(qū)分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。

農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)，收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度：(不同人群的收入增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)。

收入增加群體 邊際消費(fèi)傾向 作用機(jī)制 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

低收入者 較大 收入增加首先用于衣食等基本生活改善，較少用于住房改善 不大

中等收入者 較大 收入增加提高居住水平，增加房地產(chǎn)需求 促使房?jī)r(jià)上升

高收入者 較小 用于儲(chǔ)蓄或投資 用于儲(chǔ)蓄和其它投入，則對(duì)房?jī)r(jià)影響不大;用于房地產(chǎn)投資或投機(jī)，提高房?jī)r(jià)(具有兩重性)

【例題】下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　)。

A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是居民收入。居民收入是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，收入房?jī)r(jià)比常用于評(píng)價(jià)購(gòu)房能力，判斷房?jī)r(jià)是否過(guò)高，有無(wú)泡沫。參見(jiàn)教材P143。

(三)物價(jià)

反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)。

中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：

由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系：

在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。

但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。

(四)利率(注意：利率是經(jīng)濟(jì)因素，利率調(diào)整屬于金融政策因素)(掌握)

從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使開(kāi)發(fā)成本上升，使價(jià)格上升。

從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會(huì)加重購(gòu)買(mǎi)者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降。

從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。

【例題】一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是利率。從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。參見(jiàn)教材P145。

(五)匯率

匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國(guó)際投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。

當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【例題】影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有(　)。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C.財(cái)政收支及金融狀況、利率

D.物價(jià)、匯率、居民收入

E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。選項(xiàng)B屬于社會(huì)因素;選項(xiàng)E中人口數(shù)量屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見(jiàn)教材P142。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率和匯率等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。參見(jiàn)教材P142。

六、社會(huì)因素

(一)政治安定狀況(了解)

一般地說(shuō)，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

(二)社會(huì)治安狀況(了解)

房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落。

(三)城市化(熟悉)——容易想當(dāng)然和經(jīng)濟(jì)因素混淆

城市化，是指人類(lèi)生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過(guò)程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國(guó)先后開(kāi)始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會(huì)，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)。

通常采用一國(guó)或一地區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)指標(biāo)來(lái)測(cè)度城市化水平。該指標(biāo)又稱(chēng)為城市化率或城鎮(zhèn)化率。一般地說(shuō)，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，從而對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【例題】在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。

A.社會(huì)因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城市化。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)。參見(jiàn)教材P146。

(四)房地產(chǎn)投機(jī)(了解)——容易想當(dāng)然地和經(jīng)濟(jì)因素混淆

房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購(gòu)買(mǎi))而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。即為賣(mài)而買(mǎi)。

投機(jī)是建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價(jià)格上漲，則會(huì)買(mǎi)入。

房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的影響有多重性：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

消極影響：造成市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機(jī)者的搶購(gòu)會(huì)造成一種虛假需求，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲。

在價(jià)格下跌期，投機(jī)者的大量拋售，會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步下跌。

當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或被過(guò)度的熱烈(樂(lè)觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時(shí)，可能造成價(jià)格的劇烈波動(dòng)。

積極影響：平抑穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時(shí)，投機(jī)者購(gòu)置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加。而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲到一定程度時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

七、國(guó)際因素(了解)

世界經(jīng)濟(jì)狀況，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況，主要指國(guó)與國(guó)之間為吸引外資展開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。

低地價(jià)政策可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，但吸引資金的注入，會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。

政治對(duì)立狀況，國(guó)與國(guó)的政治對(duì)立，不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)制裁或經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些情況一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

軍事沖突狀況，戰(zhàn)爭(zhēng)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(“盛世置業(yè)，亂世藏金”)

八、心理因素(了解)

影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素

①購(gòu)買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài);

②個(gè)人的欣賞趣味或偏好;

③時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理;

④接近名家住宅的心理;

⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。

心理影響情況：

(1)房地產(chǎn)需求者想買(mǎi)，而擁有者惜售，則成交價(jià)一般高于市場(chǎng)價(jià)格。

(2)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者出于自身的特殊需要，在競(jìng)爭(zhēng)中抬高價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)擁有著偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無(wú)奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

(4)風(fēng)水的影響。

(5)對(duì)特殊數(shù)字的偏好或回避。

九、其他因素

1.行政隸屬變更

例如，將較落后地區(qū)管轄的某個(gè)地方劃歸相對(duì)較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，通常會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，則會(huì)使這個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格下降。將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)升格為市，市由較低級(jí)別升為較高級(jí)別，如縣級(jí)市升格為地級(jí)市，省轄市升為直轄市，通常也會(huì)使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

2.重要政治人物的健康狀況等

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