合法原則

合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

依法依據(jù)：法律、行政法規(guī)、司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策、不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、批文、合同(土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同)等。廣義概念的“法”。

合法原則要求估價結(jié)果，是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

估價對象狀況必須依法判定。不是委托人或估價師確定的(如小產(chǎn)權(quán)房)。

遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。

如，集體土地/國有土地，劃撥地使用權(quán)/出讓地使用權(quán)，共有/單獨所有，有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)/完全產(chǎn)權(quán)，租賃/自有，產(chǎn)權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議/產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議。臨時用地/正式用地，臨時建筑/永久建筑，超期臨時建筑/未超期臨時建筑，手續(xù)不全/手續(xù)齊全，不可補辦有關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)/可以補辦有關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)，違法占地/合法占地，違法建筑/合法建筑。

從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，評估值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

依法判定的估價對象的狀況，通常是估價對象的實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)的合同、招標(biāo)文件等中約定的狀況，或根據(jù)估價目的的需要設(shè)定的狀況。

【例題】房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價對象。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。未依法登記的房地產(chǎn)也可以成為估價對象。參見教材P156。

實踐操作：

(1)依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)。

(2)依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對該土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。如城市規(guī)劃規(guī)定土地為居住用途，即使從該宗土地的位置、周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準。

再如城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地容積率不超過2.5，除非依法調(diào)整了容積率，應(yīng)當(dāng)以容積率不超過2.5為前提來估價。

(3)依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律法規(guī)和政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、政策規(guī)定或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為零。

(4)依法判定的其他權(quán)益，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。

兩個應(yīng)用的重點領(lǐng)域：抵押估價和房屋征收評估。

【重點】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運用

(1)法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象。

不得抵押的財產(chǎn)范圍：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)、各類公益設(shè)施、產(chǎn)權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監(jiān)管的財產(chǎn)、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法限制的房地產(chǎn)(查封、扣留、監(jiān)管或其他形式)，空置3年以上的商品房。

(2)法律法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象。違法違章建筑物抵押無效。

(3)不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象。

出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;投資總額的25%以上、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書。

共有房地產(chǎn)需要其他共有人書面同意，才能作為以抵押為估價目的的估價對象。

(4)評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。再次抵押價值

(5)評估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個月內(nèi)的抵押價值，扣除法定優(yōu)先受償款時，應(yīng)首先扣除拖欠工程款(但不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失)。

法定優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)。

(6)評估劃撥地房地產(chǎn)的抵押價值的，抵押價值不應(yīng)包含劃撥地轉(zhuǎn)出讓地時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用

在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準期限的臨時建筑還是超過批準期限的臨時建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償?！?/p>

違法建筑\超期臨時建筑，就不應(yīng)予以評估，或者評估價值應(yīng)為零。

被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。

房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;二者不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。(房屋登記簿在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記部門，具有權(quán)威性，而權(quán)屬證書在持證人手中，有偽造、變造的可能)。

對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

在判定估價對象狀況時，合法原則指：有規(guī)定的依規(guī)定;沒有規(guī)定的依估價行業(yè)慣例;沒有慣例，咨詢專家;專家沒有意見或者意見不一致，估價師可酌情處理。規(guī)定、慣例、專家意見、自行處理。

法律依據(jù)有沖突的，遵循“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”，“特別法優(yōu)于普通法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”——解決法的適用沖突問題。

法的效力等級：法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章>，地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。

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