選取可比實(shí)例

一、選取可比實(shí)例的必要性(了解)

針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)，選取符合一定條件的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

二、選取可比實(shí)例的要求(掌握)

(一)數(shù)量要求：3～5個(gè)，但不得少于3個(gè)。

(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

■要求一：可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;

■要求二：相似(實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等方面衡量);

■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)(不宜超過(guò)1年、不得超過(guò)2年);

■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格(或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格)。

(1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的

房地產(chǎn)交易，買賣選取買賣實(shí)例，租賃選取租賃實(shí)例。

為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。

當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。

(2)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似

——區(qū)位相近。同一地區(qū)或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價(jià)對(duì)象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

——用途相同。主要指大類用途相同，小類用途相同則更好。

——權(quán)利性質(zhì)相同。如，國(guó)有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購(gòu)住房不同。

——檔次相當(dāng)。賓館(星級(jí))、寫(xiě)字樓(甲等乙等)。

——規(guī)模相當(dāng)。0.5～2倍范圍內(nèi)。

——建筑結(jié)構(gòu)相同。指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。

(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)1年、不得超過(guò)2年。因?yàn)橄嗖钸^(guò)長(zhǎng)就難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，有時(shí)即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大偏差。此外，可比實(shí)例的成交日期不應(yīng)晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題(掌握)

估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例;

估價(jià)對(duì)象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;

估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例(目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有單獨(dú)的建筑物的交易實(shí)例)。

■分配法(收益法中的剩余技術(shù))

如果估價(jià)對(duì)象為土地或建筑物，而缺少相應(yīng)的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含類似土地或類似建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地分成土地和建筑物兩個(gè)部分，并將其成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對(duì)象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。

估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒(méi)有類似土地的交易實(shí)例，但有包含類似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，便可求得估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)值。

■交易實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對(duì)象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例。不得在位置上或成交日期上“舍近求遠(yuǎn)”。

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