交易情況修正

一、交易情況修正的含義

可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，應(yīng)修正為正常。

——交易情況修正

二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

(1)利害關(guān)系人之間的交易;

(2)對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;

(3)被迫出售或被迫購買的交易;

(4)人為哄抬價(jià)格的交易;

(5)對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;

(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易(規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部效應(yīng)內(nèi)部化);

(7)受迷信影響的交易。

上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí)，在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，并對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

三、交易情況修正的方法

交易情況修正的方法主要有：

1.總價(jià)修正、單價(jià)修正

總價(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正;單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。

2.金額修正、百分比修正

金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：

可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格

百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，其一般公式為：

可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。

假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為+S%;低時(shí)，為-S%)，則有：

可比實(shí)例正常價(jià)格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格

可比實(shí)例成交價(jià)格×1/(1±S%)=可比實(shí)例正常價(jià)格

在交易情況修正中以正常價(jià)格為基準(zhǔn)的原因在于，以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，只會(huì)有一個(gè)比較基礎(chǔ)，以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基礎(chǔ)。

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