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房地產(chǎn)狀況調(diào)整
一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義(熟悉)
經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。
在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前,要搞清可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在何時(shí)的狀況??杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況,而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況,也不一定是在成交日期的狀況。因?yàn)樵趦r(jià)值時(shí)點(diǎn),可比實(shí)例狀況可能發(fā)生了變化,從而其成交價(jià)格就不能反映了。
例如,某個(gè)可比實(shí)例是3個(gè)月前成交的,成交后購(gòu)買者對(duì)它進(jìn)行了裝修改造,甚至改變了用途,或者周圍環(huán)境發(fā)生了較大變化。除了期貨房地產(chǎn)(如期房)外,可比實(shí)例狀況一般是在其成交日期的狀況。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是需要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況,通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。
二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(掌握)
房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整 。
(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容
區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格的處理。
區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置(包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
(二)實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容
實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。實(shí)物狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格的處理。
實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多,對(duì)土地來(lái)說(shuō),主要有土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)建筑物來(lái)說(shuō),主要有建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容
權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格的處理。
由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同,所以權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
在實(shí)際估價(jià)中,遇到最多的是土地使用期限調(diào)整,其調(diào)整的具體方法參見(jiàn)本書(shū)第六章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。
三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟(掌握)
總體的兩種思路:
直接比較法——以估價(jià)對(duì)象 狀況為基準(zhǔn),將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較。
間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)” ,以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn),將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況間接比較。
具體步驟:
(1)確定影響因素。實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位。
(2)找出差異程度。比較估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例,找出差異程度。
(3)轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度 。將房地產(chǎn)狀況差異程度(如房齡、樓層、朝向),轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。
(4)調(diào)整。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
調(diào)整方向:
可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好,確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià);可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差,確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)。
(總的原則——優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià))
四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法
房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有:
①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;
②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;
③金額調(diào)整、百分比調(diào)整;
④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。
(一)直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整
直接比較調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn),將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較,根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,一種具體的直接比較調(diào)整(見(jiàn)表5-3)是:
①確定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素,如分為10種因素。
②根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重。
③以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)(通常將其在每種因素方面的分?jǐn)?shù)定為100分),將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的,則所得分?jǐn)?shù)就高于100分;反之,所得分?jǐn)?shù)就低于100分。
④將累計(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。
⑤利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為:
上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字,分別為可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
上述公式表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個(gè)步驟:第一步,將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格,用公式表達(dá)為:
第二步,將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格,用公式表達(dá)為:
(二)總價(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整
總價(jià)調(diào)整是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;單價(jià)調(diào)整是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。
(三)金額調(diào)整和百分比調(diào)整
金額調(diào)整是采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,基本公式為:
可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格
在百分比調(diào)整中,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%(當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí),為+R%;低時(shí),為-R%),則有:
=可比實(shí)例在股價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格
通過(guò)上式可知,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是1/(1±R%),而不是±R%,也不是(1±R%)。
(四)加法調(diào)整和乘法調(diào)整
在百分比調(diào)整中,當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí),又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。
在實(shí)際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中,通常是根據(jù)每種因素的具體情況,如土地使用期限、容積率、建筑物年齡、樓層、朝向、戶型、裝修、層高等,采用適用的方法予以調(diào)整。以樓層調(diào)整 為例,假設(shè)估價(jià)對(duì)象是一套舊住宅,該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無(wú)電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。為評(píng)估該住宅的價(jià)值,選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中,甲可比實(shí)例位于一幢同類6層住宅樓的5層,成交價(jià)格為2900元/m2;乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的4層,成交價(jià)格為3100元/m2;丙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的5層,成交價(jià)格為2700元/m2。并假設(shè)通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價(jià)格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計(jì)分析,得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)表5-5,并得到6層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格的98%。
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