計(jì)算比較價(jià)值

一、計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值

比較法估價(jià)需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。

經(jīng)過(guò)這些修正和調(diào)整后，就將可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。如果把這些修正和調(diào)整綜合在一起，則有下列公式：

(1)金額修正和調(diào)整下的公式：

比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額±市場(chǎng)狀況調(diào)整金額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額

(2)百分比修正和調(diào)整下的加法公式：

比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1+交易情況修正系數(shù)+市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

(3)百分比修正和調(diào)整下的乘法公式：

比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

值得注意的是，上述百分比修正和調(diào)整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調(diào)整系數(shù)無(wú)論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實(shí)際上它們是不同的。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%，市場(chǎng)狀況調(diào)整中從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例同類房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的百分率為±T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整中在價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比

在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%，則有：

(1)百分比修正和調(diào)整下的加法公式為：

比較價(jià)值×(1±S%±R%)=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)

(2)百分比修正和調(diào)整下的乘法公式為：

比較價(jià)值×(1±S%)×(1±R%)=可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)

以百分比修正和調(diào)整下的乘法公式為例，進(jìn)一步說(shuō)明比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整公式，有直接比較修正和調(diào)整公式及間接比較修正和調(diào)整公式。

(1)直接比較修正和調(diào)整公式：

上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn);市場(chǎng)狀況調(diào)整的分母為100，表示以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)。

(2)間接比較修正和調(diào)整公式：

上式中，標(biāo)準(zhǔn)修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分;房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

對(duì)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%;共同修正和調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%;修正和調(diào)整后的各個(gè)比較價(jià)值，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2。(單因素不超20%，各因素綜合不超30%。各比較價(jià)值最高最低值的比值不大于1.2)。

超過(guò)這個(gè)范圍，宜更換可比實(shí)例;無(wú)可比實(shí)例更換時(shí)，要在估價(jià)報(bào)告中陳述理由。

二、計(jì)算最終的比較價(jià)值(了解)

一個(gè)可比實(shí)例，對(duì)應(yīng)著一個(gè)比較價(jià)值。

將多個(gè)比較價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法

(1)平均數(shù)：簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)

【例5-11】對(duì)3個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整得到的3個(gè)比較價(jià)值分別為5200元/m2、5600元/m2和5300元/m2。分別賦予權(quán)重0.5、0.3和0.2。請(qǐng)采用“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出一個(gè)比較價(jià)值。

【解】采用“加權(quán)算術(shù)平均數(shù)”綜合出的一個(gè)比較價(jià)值為：

5200×0.5+5600×0.3+5300×0.2=5340(元/m2)

(2)中位數(shù)：把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個(gè)比較價(jià)值，則處在正中間位置的那個(gè)比較價(jià)值為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值;如果是偶數(shù)個(gè)比較價(jià)值，則處在正中間位置的那兩個(gè)比較價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值。例如，2600，2650，2800，2860，2950這組數(shù)值的中位數(shù)為2800;2200，2300，2400，2600，2750，2800這組數(shù)值的中位數(shù)為(2400+2600)÷2=2500。

(3)眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個(gè)數(shù)值，即出現(xiàn)最頻繁的那個(gè)數(shù)值就是眾數(shù)。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600這組數(shù)值的眾數(shù)是2600。一組數(shù)值可能有不止一個(gè)眾數(shù)，也可能沒(méi)有眾數(shù)。

■平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)三者的關(guān)系

□變量值完全對(duì)稱的，這三者一致;

□在向右傾斜的分布中，平均數(shù)最小，眾數(shù)最大，中位數(shù)居中;

□在向左傾斜的分布中，平均數(shù)最大，眾數(shù)最小，中位數(shù)居中。

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