收益法概述

1.收益法的含義

收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。

預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。

收益法兩大方法。

(1)報酬資本化法是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產的價值或價格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加，得到估價對象價值或價格的方法。

報酬資本化法示意圖

(2)直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向，求取房地產的價值或價格。

收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：

地價=年地租×購買年

地價=地租/利息率

購買年法是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。

2.收益法的理論依據(jù)(熟悉)——預期原理

收益法的基本思想：房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。

于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。

如果，某筆資金×利率=房地產的收益

那么，這筆資金就是該房地產的價值。將上述等式變換一下便得到：

房地產價值=房地產的收益/利率

例如，某人擁有一宗房地產每年可產生2萬元的收益(如出租凈收入)，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對該人來說，該房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。(并不真實存在，而是在觀念上這么認為，虛擬資本)。

收益性房地產價值高低的決定因素(三因素)：未來凈收益的大小，獲取凈收益期限的長短，獲取凈收益的可靠程度。

未來凈收益at正比

收益持續(xù)時間n正比

收益：風險i反比

3.收益法適用的估價對象(掌握)

收益性房地產。不限于其本身目前是否有收益(實際收益)，只要其類似房地產有收益(客觀收益)即可。

不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價。

收益法中的資本化技術，常用于比較法和成本法中，如比較法中因土地使用期限、收益期等不同進行的價格調整(如剩余土地使用期限的差別，30年與50年)，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算(如不可修復的功能折舊);房地產損害賠償中房地產價值減損和相關經濟損失的評估。

4.收益法估價需要具備的條件——房地產未來的收益和風險能夠較準確地預測。

5.收益法估價的操作步驟(熟悉)(五步)

①選擇具體估價方法(報酬資本化法or直接資本化法);

②測算收益期或持有期;

③測算未來收益;

④確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

⑤計算收益價值。

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