第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)

在收益法中，報酬率和資本化率都可從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱蟪曷屎唾Y本化率運用到各構(gòu)成部分上以測算其價值。

一、投資組合技術(shù)●

投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

㈠土地與建筑物的組合

運用直接資本化法估價，由于估價對象不同，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。A、綜合資本化率是求取房地價值時應(yīng)采用的資本化率。B、土地資本化率是求取土地價值時應(yīng)采用的資本化率。C、建筑物資本化率是求取建筑物價值時應(yīng)采用的資本化率。

綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率：

式中 Ro：綜合資本化率;RL：土地資本化率;RB：建筑物資本化率;VL：土地價值;VB：建筑物價值。

若知道土地價值或建筑物價值占房地價值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下： Ro=L×RL+B×RB

式中 L：土地價值占房地價值的比率; B：建筑物價值占房地價值的比率，L+B=100%。

㈡抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：①抵押貸款;②自有資金(權(quán)益資金)。房地產(chǎn)的報酬率須同時滿足這兩部分資金對投資報酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)馁J款利率報酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險相當(dāng)?shù)耐顿Y報酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報酬率來求取房地產(chǎn)的報酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M×RM+(1-M)×RE

式中 Ro——綜合資本化率; RM——抵押貸款常數(shù); RE——自有資金資本化率。

M——貸款價值比率(貸款成數(shù))，即貸款金額占房地產(chǎn)價值的比率，一般介于60%～90%之間;

□抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。若抵押貸款按月償還，年抵押貸款常數(shù)是：①將每月的償還額乘以12再除以抵押貸款金額;②或?qū)⒃碌盅嘿J款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款額為：

則抵押貸款常數(shù)的計算公式為：

式中 RM——抵押貸款常數(shù);AM ——等額還款額;VM ——抵押貸款金額;

YM——抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率(i);n——抵押貸款期限。

□自有資金資本化率是從稅前現(xiàn)金流量(凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可通過市場提取法由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

□綜合資本化率須同時滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

(1)把購買房地產(chǎn)視做投資行為，房地產(chǎn)價格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。

(2)購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有

抵押貸款金額+自有資金額=房地產(chǎn)價格

(3)房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地由這兩部分資本來分享，即房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

(4)于是又有 　房地產(chǎn)價格×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)+自有資金額×自有資金資本化率

抵押貸款金額 自有資金額

(5)于是有　　綜合資本化率=——————×抵押貸款常數(shù)+——————×自有資金資本化率

房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格

=貸款價值比率×抵押貸款常數(shù)+(1-貸款價值比率)×自有資金資本化率=M×RM+(1-M)×RE

【例8-25】購買類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。通過可比實例房地產(chǎn)計算出自有資金資本化率為12%。請計算綜合化率。

【解】已知：根據(jù)題意可知，抵押貸款比率為M=70%，YM=6%，n=20年，自有資金資本化率為RE=12%，計算Ro。

(1)計算抵押貸款常數(shù)

(2)計算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=70%×8.60%+(1-70%)×12%=9.62%

【例】購買某類房地產(chǎn)，抵押貸款占總房款的八成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為30年，按月等額本息償還，通過測算自有資金資本化率為12%。則其綜合資本化率為( C )。

A.8.24% B.10.05% C.8.15% D.9.42%

【解】(1)

(2)計算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=80%×7.19%+(1-80%)×12%=8.152%

【例8-26】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。求房地產(chǎn)的價格。

【解】已知Ao=2萬元，RE=12%，RM=0.08，V E=5萬元。求房地產(chǎn)價格

(1)自有資金要求的稅前凈收益(稅前現(xiàn)金流量) AE=5萬元×12%=0.6 (萬元)

(2)償還抵押貸款的能力(抵押貸款要求的稅前凈收益) AM=2-0.6萬元=1.4 (萬元)

(3)抵押貸款金額VM=抵押貸款要求的稅前凈收益/ RM=1.4/0.08=17.5 (萬元)

(4)該房地產(chǎn)價格V=自有資金額V E+抵押貸款金額VM=5+17.5=22.5 (萬元)

注意：本題沒有給出抵押貸款比率，故不能直接求出Ro。不能用綜合資本化率，直接求房地產(chǎn)價格。

二、剩余技術(shù)●

□含義：當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價值和各構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值還可得到整個房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)、抵押貸款剩余技術(shù)。

㈠土地剩余技術(shù)

□含義：土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但若采用收益法外的方法能求得其中的建筑物價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。

□直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

VB為建筑物價值(采用收益法外的方法，多數(shù)情況下是采用成本法求取)

□在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)公式為：

←

式中 YB——建筑物報酬率 YL——土地報酬率

□房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值

【例8—27】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。

【解】該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：

土地價值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)

該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460(萬元)

□土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可采用土地剩余技術(shù)估價。在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如運用土地剩余技術(shù)便可以求得。

㈡建筑物剩余技術(shù)

含義：土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但若采用收益法外的方法能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。

□直接資本化法建筑物剩余技術(shù)公式：

□凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)公式為：

←

□房地產(chǎn)價值=建筑物價值+土地價值

建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。還可用來測算建筑物的折舊。建筑物的折舊=建筑物重新購建價格-建筑物價值(建筑物剩余技術(shù)求取的)

㈢自有資金剩余技術(shù)

□含義：是已知抵押貸款金額情況下，求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到稅前現(xiàn)金流量，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。

□自有資金剩余技術(shù)的計算公式為：

式中　VE：自有資金權(quán)益價值;Ao：房地產(chǎn)凈收益;VM：抵押貸款金額;RM：抵押貸款常數(shù);

RE：自有資金資本化率。

□自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)自有資金權(quán)益價值特別有用。房地產(chǎn)價值=抵押貸款金額+自有資金權(quán)益價值。

㈣抵押貸款剩余技術(shù)

□含義：是已知自有資金數(shù)量情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。

□抵押貸款剩余技術(shù)的計算公式為：

□該技術(shù)假設(shè)房地產(chǎn)自有資金數(shù)量、自有資金資本化率已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。

注意：抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對已設(shè)立其他特定抵押的房地產(chǎn)進行估價，因為這時剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。

□期末轉(zhuǎn)售收益是減去抵押貸款余額前、后的收益。在估價中，未減去抵押貸款余額的期末轉(zhuǎn)售收益與凈收益匹配使用;如需要利用稅前現(xiàn)金流量來評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益價值，則應(yīng)從凈收益中減去抵押貸款還本付息額，并從期末轉(zhuǎn)售收益中減去抵押貸款余額。

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