第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

房地產(chǎn)價格構(gòu)成(7項)：

①土地取得成本

②建設(shè)成本

③管理費用

④銷售費用

⑤投資利息

⑥銷售稅費

⑦開發(fā)利潤

房地產(chǎn)價格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本

開發(fā)成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費

1.土地取得成本

土地取得成本，是購置土地的必要支出，或者開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

土地取得成本的具體構(gòu)成因取得土地的途徑不同而不同。取得土地的途徑：(1)市場購買;(2)征收集體土地;(3)征收國有土地上房屋。 在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象中的土地在價值時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。

(1)市場購買的土地取得成本

建設(shè)用地使用權(quán)價格(地價款)，主要用比較法、基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。

土地取得稅費。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)價格的一定比例來測算。

(2)征收集體土地的土地取得成本(七項構(gòu)成)

土地征收補償費、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。

(3)土地征收補償(四項構(gòu)成)

①土地補償費(征收前3年平均年產(chǎn)值6～10倍)+安置補助費(每人4～6倍，每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍)+地上附著物和青苗補償費+安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

②被征土地需要安置的人數(shù)×補償倍數(shù)≤15時，

總安置補助費=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征土地需要安置人數(shù)

被征土地需要安置的人數(shù)×補償倍數(shù)>15時，

總安置補助費=被征土地前三年平均年產(chǎn)值×15

(被征地需要安置的人數(shù)×補償倍數(shù)小于15按實際數(shù)字作為倍數(shù)算，大于15時，按15算)

土地補償費和安置補助費的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的改革：最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)片綜合地價。

相關(guān)稅費(五項稅費)：新菜地開發(fā)建設(shè)基金+耕地開墾費+耕地占用稅+征地管理費+政府規(guī)定的其他有關(guān)費用

(4)征收國有土地上房屋的土地取得成本

房屋征收補償費(五項)：被征收房屋補償費+搬遷費+臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費+補助和獎勵

相關(guān)費用：房屋征收評估費+房屋征收服務(wù)費+政府規(guī)定的其他有關(guān)費用

(僅作了解)

2.建設(shè)成本

(1)前期費用，例如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費用。

(2)建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費重復(fù)。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會)、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。

(5)其他工程費。

(6)開發(fā)期間稅費，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用。如綠化建設(shè)費，人防工程費等。

3.管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

4.銷售費用，指銷售房地產(chǎn)的必要支出。為便于計算投資利息，分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。一般按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例測算。

5.投資利息

房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用，都應(yīng)計算利息。

土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用(四項)，無論其是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。借貸資金要支付貸款利息，自有資金要考慮機會成本。

投資利息的計算(五方面)

(1)應(yīng)計息項目(四項)：土地取得成本，建設(shè)成本，管理費用，銷售費用(注：銷售稅費一般不計利息)。

(2)計息周期，計算利息的單位時間，可以是年、半年、季、月。

(3)計息期——估算建設(shè)期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的)。

(4)計息方式——單利和復(fù)利兩種方式。

P×(1+i 1×n)=P×(1+i2)n

i 1單利利率 F=P·(1+i1×n)

i 2復(fù)利利率 F=P·(1+i2)n

例如，3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

(5)利率——投資利息計算中一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

【例題】下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是(　)。

A.圍墻工程費

B.電力設(shè)施工程費

C.居委會用房建設(shè)費

D.人防工程費

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費中;居委會用房屬于公共配套;人防工程屬于開發(fā)期間稅費。參見教材P277。(常識)

【2009年真題】某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是(　)元/m2。

A.310.61　　 B.321.60

C.477.87　　 D.494.77

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是計息方式及利率。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億，投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23萬元，總成本=30000萬+1061.23萬=31061.23萬元，單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86元/m2。參見教材P278。

【例題】成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括(　)。

A.土地取得成本

B.建設(shè)成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.銷售稅費

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是計息項目及周期。應(yīng)計息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費就是在價值時點才繳納，沒有資金被占用的時間，一般不計算利息。參見教材P278。

【例題】某宗熟地的原生地取得費為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為(　)元/m2。

A.55.20　　 B.103.22

C.109.63　　D.114.82

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是計息方式及利率。

89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。參見教材P278。

6.銷售稅費：銷售稅金及附加(兩稅一費，即營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加)。

其他銷售稅費：印花稅、交易手續(xù)費等。

銷售稅費不包括：

應(yīng)由買方繳納的契稅——站在開發(fā)商(賣方)的立場上看問題;

應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅——因為每個企業(yè)的土地增值情況，和所得稅情況和經(jīng)營狀況相關(guān)，會影響估價結(jié)果的客觀性。

7.開發(fā)利潤

開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(在建安成本中)。

開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤。

根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)。(利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率得到的，比較法的原理)

直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

直接成本好記，7個項目中，帶成本字眼的就2個，就是直接成本，銷售利潤是按照開發(fā)完成后的全部價值計算的，包含全部7個項目。注意：算開發(fā)利潤時，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計算的項目。

考試時主要考中間的兩個，因為容易混淆。記憶竅門：投4成5，總共7個項目，女人“頭飾”(頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個)、男人“金城武”(城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個;還一個理解方法：投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中)。

【例題】某商品住宅項目的土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為(　)。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。先算開發(fā)利潤。

頭飾，開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。

金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。參見教材P282。

【例題】某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為(　)萬元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價值與開發(fā)利潤關(guān)系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67萬元。參見教材P282。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/平方米，已知取得土地時樓面地價為1000元/平方米，開發(fā)成本和管理費用為1200元/平方米，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　)。

A.7.90% 　　B.11.08%

C.11.83%　　D.13.73%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。土地投資1000萬，開發(fā)成本和管理費用1200萬，投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61萬，銷售費用3000×2%=60萬，銷售稅費3000×5.5%=165萬，開發(fā)利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39萬，銷售利潤率=332.39/3000=11.08%。參見教材P282。

【例題】某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/平方米。

A.1840　　B.2840

C.2966　　D.3000

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。

開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150元/平方米，

土地價格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/平方米。參見教材P282。

利用銷售利潤率計算出的房地產(chǎn)價值，

房地產(chǎn)價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

銷售稅費=房地產(chǎn)價值×銷售稅費率

開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤的基本公式。計算投資利潤率時，投資成本主要是土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用這四個項目(頭飾)，投資利息和銷售稅費是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候才繳納的，不計入投資成本。參見教材P282。

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