成本法的基本公式

一、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

舊的房地價值=房地重新構(gòu)建成本-房地折舊

=土地重新購建成本+建筑物重新購建成本-建筑物折舊

舊建筑物價值=建筑物重新購建成本-建筑物折舊

二、適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)

新開發(fā)的房地價值=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

新開發(fā)的土地價值=待開發(fā)土地成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

(四)適用于在建工程的基本公式

在估價對象為在建工程的情況下，成本法的基本公式為：

在建工程價值=土地成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

其中，已投入的建設(shè)成本是指在價值時點(diǎn)之前已投入的各項(xiàng)建設(shè)成本;管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤是已投入的建設(shè)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)應(yīng)視項(xiàng)目具體情況而定。

【例7-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入)。

【解】

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=該荒地取得總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤

假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價值為V

V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)

解得V=523342631(元)

可轉(zhuǎn)讓面積=2000000×60%=1200000(平方米)，單價=523342631/1200000=436(元/平方米)。

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