重新購(gòu)建成本的測(cè)算

1.重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵

重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本。不是當(dāng)初形成時(shí)的購(gòu)建成本。

是客觀的重新購(gòu)建成本。即重新購(gòu)置的必要支出或重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r 的建筑物的重新購(gòu)建成本。

土地的重新購(gòu)建成本是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地 的重新購(gòu)建成本。(實(shí)際剩余年限)

2.重新購(gòu)建成本的求取思路(熟悉)

思路一：房地合一，模擬開(kāi)發(fā)。

思路二：房地分離，分別測(cè)算，相加求取。

單純土地，假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物直接測(cè)算土地部分，有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

單純建筑物，假設(shè)在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用+發(fā)包人的其他必要支出+發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)。

3.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式(掌握)

建筑物重新購(gòu)建成本：重建成本和重置成本。

(1)重建成本 ，是指采用與估價(jià)對(duì)象中建筑物相同的 建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格 體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

可形象地理解為“復(fù)制”。重建成本是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如故宮古建筑，修舊如舊。

(2)重置成本 ，是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

(3)重建成本與重置成本通常不同。一般的建筑物適用重置成本，有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物適用重建成本。

重建成本：相同的材料(舊材料)+相同的技術(shù)(舊技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+與原物相同。

——復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有保護(hù)價(jià)值的建筑物。

諧音：福建

重置成本(注意與重建成本的區(qū)別)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)材料(新材料)+價(jià)值時(shí)點(diǎn)技術(shù)(新技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+同等效用。

——替代，適用于一般項(xiàng)目。

一般情況下重置成本低于重建價(jià)格。(新技術(shù)新材料具有的節(jié)約成本的優(yōu)勢(shì))

4.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法(熟悉)

建筑物重新購(gòu)建成本=建筑安裝工程費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

求取方法有：?jiǎn)挝槐容^法，分部分項(xiàng)法，工料測(cè)量法，指數(shù)調(diào)整法。(能區(qū)分含義)

(1)單位比較法的實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。具體有：?jiǎn)挝幻娣e法和單位體積法。

(2)分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體?？梢院拖嚓P(guān)知識(shí)部分的造價(jià)知識(shí)對(duì)應(yīng)。注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。

(3)工料測(cè)量法。建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班，及相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金加總。詳細(xì)準(zhǔn)確，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本。

(4)指數(shù)調(diào)整法，也稱(chēng)成本指數(shù)趨勢(shì)法 ，利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)。主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。

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