第五節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 (掌握)

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

后續(xù)的部分——得到估價(jià)對象以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤

根據(jù)估價(jià)對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形：

起點(diǎn)狀況是什么?

生地　毛地　熟地　在建工程　舊房地

終點(diǎn)狀況：

熟地　　房地

房地產(chǎn)價(jià)值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤

①估價(jià)對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)

②估價(jià)對象為生地，將生地開發(fā)成熟地

③估價(jià)對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)

④估價(jià)對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地

⑤估價(jià)對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)

⑥估價(jià)對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋

⑦估價(jià)對象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：銷售、出租、營業(yè)。

二、按估價(jià)對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

(一)求土地價(jià)值的公式

1.求生地價(jià)值的公式(掌握)

(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-生地取得的稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-生地取得的稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

2.求毛地價(jià)值的公式(掌握)

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

3.求熟地價(jià)值的公式(掌握)

熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

(二)求在建工程價(jià)值的公式(掌握)

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤

(三)求舊房價(jià)值的公式(掌握)

舊房價(jià)值=重新改造或改變用途后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤

三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式(掌握)

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=采用比較法測算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式(掌握)

待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=采用收益法測算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

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