二、多項選擇題

1、收益性房地產(chǎn)估價需要具備的條件是房地產(chǎn)的(　)都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測。

A、收益

B、經(jīng)營方式

C、收益年限

D、市場狀況

E、風(fēng)險

2、凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

A、有效毛收入

B、空置和租金損失

C、運(yùn)營費(fèi)用

D、抵押貸款還本付息

E、所得稅

3、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括(　)。

A、房地產(chǎn)稅

B、房地產(chǎn)折舊額

C、房屋保險費(fèi)

D、水電費(fèi)

E、維修費(fèi)

4、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括(　)。

A、電費(fèi)

B、水費(fèi)

C、供暖費(fèi)

D、房地產(chǎn)稅

E、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是(　)。

A、試錯法

B、移動平均法

C、曲線擬合法

D、線性內(nèi)插法

E、指數(shù)修勻法

6、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括(　)。

A、計算過程較為簡單

B、通常只需要測算未來第一年的收益

C、指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

D、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

E、資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關(guān)系

四、簡答題

1、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。

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