二、多項選擇題

1、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預(yù)測。參見教材P215。

【該題針對“收益法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

2、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用。參見教材P237。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費、維修費、水電費等。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

5、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。參見教材P249。

【該題針對“報酬率的求取方法”知識點進行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。參見教材P256。

【該題針對“直接資本化法與報酬資本化法的比較”知識點進行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

(1)商店一層價格的測算：

租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

=375.69(萬元)

(2)商店二層價格的測算：

年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

=229.21(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)

【答案解析】

【該題針對“凈收益測算應(yīng)注意的問題”知識點進行考核】

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