第五節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，其一般占社會(huì)總財(cái)富的50%～70%，據(jù)保守估計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房財(cái)產(chǎn)占家庭總財(cái)產(chǎn)的比重超過(guò)50%。

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和實(shí)施，人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)用法律保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始重視自己所擁有的物業(yè)價(jià)值以及其在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，對(duì)于因各種各樣原因而造成物業(yè)價(jià)值的減損尤為敏感，因物業(yè)價(jià)值的減損而涉及索賠和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的情況也越來(lái)越多。

房地產(chǎn)損害一般來(lái)說(shuō)，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類(lèi)主要有：

(一)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改;確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取聽(tīng)證會(huì)等形式，聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn);因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償”。

因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。

對(duì)房屋造成的價(jià)值損失主要包括：

①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來(lái)的總收益降低。

②因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來(lái)規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對(duì)結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進(jìn)行重新改造;若項(xiàng)目為在建工程，則需要對(duì)在建工程修改建筑設(shè)計(jì)，這都需要新增投入。

2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，價(jià)值損失內(nèi)容與前述類(lèi)似，同時(shí)需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將改變房屋外部性，即通過(guò)房屋周?chē)h(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價(jià)值。

3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。具體包括：小區(qū)周邊市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周邊土地利用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價(jià)值下降。又如：小區(qū)周邊道路限行，將降低房地產(chǎn)道路通達(dá)性，也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整;若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。比如：某區(qū)域原來(lái)是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)有所降低。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過(guò)房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路;原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車(chē)道;小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。

(二)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ锓恋K了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損;又如新買(mǎi)的商品房，開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對(duì)面又修了一棟樓，購(gòu)房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。

(三)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。例如開(kāi)發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地(如化工工業(yè)用地)直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會(huì)在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開(kāi)發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車(chē)場(chǎng)使鄰近房屋經(jīng)常受到噪聲的影響等。

(四)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買(mǎi)受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問(wèn)題，如墻體開(kāi)裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等而對(duì)購(gòu)房人造成價(jià)值損失。

(五)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

如地鐵沿線(xiàn)的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。

(六)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！比玳_(kāi)發(fā)商往往對(duì)小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，使業(yè)主喪失了對(duì)該共有部分的產(chǎn)權(quán);又如開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷(xiāo)售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，使受讓人權(quán)利受到損害。

(七)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

(八)因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無(wú)法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。

(九)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。

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