房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

房地產(chǎn)投資項目可行性分析是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項目可行性分析也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地獲取投資收益為目的對投資項目的各項財務(wù)指標進行分析，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性分析一般都需要預(yù)測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產(chǎn)估價所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項目可行性分析和一般的投資項目可行性分析也有一個關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資—回收過程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。而房地產(chǎn)投資項目(以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例)的投資—回收過程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的投資測算過程和一般工業(yè)項目的投資測算過程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項目投資測算過程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運營過程中的流動資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點反映出來。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，這個評價方法的基本過程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》(由國家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布)等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點，這有待今后加以改進。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內(nèi)容

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)項目總論

(1)項目背景：主要說明項目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔(dān)可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據(jù)、項目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。

(2)可行性研究結(jié)論及建議：主要包括：宏觀環(huán)境分析總結(jié)、市場前景預(yù)測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟效益、社會效益及其環(huán)境效益評價、項目綜合評價結(jié)論及建議。

(二)項目概況

主要包括：項目位置、項目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項目SWOT分析等。

(三)項目投資環(huán)境分析

主要針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進行分析。

(四)項目區(qū)域環(huán)境分析

主要針對項目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進行分析。

(五)房地產(chǎn)市場分析

(1)城市總體房地產(chǎn)市場分析：主要針對城市總體市場供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價格分布及趨勢進行分析。

(2)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析：主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項目競爭狀況等進行分析。

(3)房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

(六)項目市場定位

主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發(fā)展設(shè)想。

(七)項目規(guī)劃與建筑方案，

主要包括：項目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計方案及布局、道路規(guī)劃等。

(八)項目開發(fā)建設(shè)進度安排

主要包括：有關(guān)工程計劃說明、項目實施安排、項目開發(fā)周期及進度計劃。

(九)投資估算與資金籌措

主要包括：項目總投資估算、資金籌措、資金使用計劃

(十)項目經(jīng)濟效益分析

(1)項目銷售及經(jīng)營收入測算。

(2)項目銷售回款計劃。

(3)資金來源與運用分析。

(4)項目利潤測算。

(5)項目贏利能力分析。

(6)項目償債能力分析

(十一)項目風(fēng)險分析

(1)項目盈虧平衡分析

(2)項目敏感性分析

(3)項目風(fēng)險分析：主要包括項目競爭風(fēng)險、投資風(fēng)險、市場風(fēng)險、籌資風(fēng)險的分析。

(十二)項目社會效益和影響分析

(十三)項目可行性研究結(jié)論與建議

(1)擬建方案的結(jié)論性意見

(2)項目主要問題的解決辦法和建議

(3)項目風(fēng)險及防范建議

[案例4-2]略

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