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房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)指導(dǎo)17

發(fā)表時(shí)間:2010/11/2 9:44:57 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化,即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上,②屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要,依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

(3)依法收回土地使用權(quán)的。在國(guó)家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議,致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

例題1:下列房地產(chǎn)屬于不得轉(zhuǎn)讓情況包括()。

A.依法收回土地使用權(quán)的

B.共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的

C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

D.依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的

E.權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

答案:ACE

解析:“共有房地產(chǎn),經(jīng)過其他共有人書面同意的”和“依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”,是可以轉(zhuǎn)讓的。

例題2:下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的有()。(2005年試題)

A.共有的房地產(chǎn)

B.未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

C.設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

D.已被依法查封的房地產(chǎn)

E.已列入城市拆遷范圍內(nèi)的房屋

答案:BD

解析:共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。國(guó)務(wù)院令第305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條:拆遷范圍確定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人,不得進(jìn)行下列活動(dòng):

(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定:

(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù),7日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意受理。

(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。

(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)權(quán)屬證書。

此外,凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的,必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記,然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

例題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后(   )日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格。

A.15

B.30

C.60

D.90

答案:D

解析:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格

 

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