單項選擇題

1.評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價值評估

B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估

D.價值減損評估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修改會導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產(chǎn)價值的減損。可以通過評估求得。選項C會有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟損失，專指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時安置費等。參見教材P4～5。

2.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于房地產(chǎn)價格和價值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。

3.專業(yè)估價由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。這說明(　)。

A.專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見

B.專業(yè)估價具有公信力

C.專業(yè)估價實行有償服務(wù)

D.專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。專業(yè)估價有公信力，專業(yè)估價由于是專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成、估價結(jié)果較科學(xué)準(zhǔn)確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。參見教材P2。

4.關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，不正確的是(　)。

A.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產(chǎn)估價既是作價格保證，也是提供價值意見

D.房地產(chǎn)估價有誤差，并且需要將誤差控制在合理范圍內(nèi)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價提供價值意見，而不是作價格保證。參見教材P7。

5.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的(　)。

A.價值

B.價格

C.理論價格

D.成交價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P6。

6.下列房地產(chǎn)估價活動中，屬于咨詢性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材P5。

7.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價原則是在長期估價實踐中總結(jié)出來的估價法則和標(biāo)準(zhǔn)。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應(yīng)該遵循同樣的估價原則;選項C錯誤，估價程序是估價工作的先后順序，目的在于確保估價過程無錯漏缺失。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循估價程序;選項D錯誤，同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷某估價報告的評估結(jié)論價值是否存在誤差的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置成本

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列有關(guān)估價準(zhǔn)確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只能得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格估價師的重新估價結(jié)果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9～10。

10.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價值

B.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

C.人民法院確定拍賣保留價

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都以房地產(chǎn)價值或租金為稅基，需要專業(yè)房地產(chǎn)評估，而城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進行房地產(chǎn)估價。參見教材P18。

11.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是(　)。

A.處置抵押房地產(chǎn)價值評估

B.抵押率測算

C.抵押房地產(chǎn)市場價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。四個選項的服務(wù)階段不同。選項A是抵押物處置階段的估價服務(wù);選項B、D都屬于貸款前期的估價服務(wù)項目。參見教材P17。

12.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行監(jiān)測和評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產(chǎn)處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價值或價格進行監(jiān)測和評估。參見教材P17。

13.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。水淹造成的損失：(1)裝修費;(2)損失的凈營運利潤(屬于機會成本，6個月的收益);折現(xiàn)處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

14.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/㎡，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/㎡;如果對該住宅樓進行修復(fù)，修復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶賠償金6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

(1)修復(fù)的各項必要費用(修復(fù)工程費、搬遷費和臨時安置費=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬元)。

(2)修復(fù)帶來的價值增加額，為修復(fù)后與修復(fù)前的市場價差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬元)。該損害在經(jīng)濟上是否可修復(fù)：修復(fù)的必要費用≤修復(fù)所能帶來的價值增加額，經(jīng)濟上可修復(fù);反之，經(jīng)濟上不可修復(fù)。因為修復(fù)的各項必要費用266萬元大于修復(fù)所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經(jīng)濟上是不可修復(fù)的。

(3)該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬元)。

(4)在不修復(fù)情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。參見教材P22～23。

15.下列選項不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當(dāng)

D.征收人向被征收人支付征收補償費

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項D屬于征收補償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾?。參見教材P21～22。

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