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(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120㎡的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:
(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)(8分)
(二)張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案:購(gòu)買房?jī)r(jià)為600萬元的商鋪,首付款為總價(jià)的50%,其余為銀行提供,其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款,還款期為每年年末。該商鋪購(gòu)買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同,李某承租該商鋪,租賃期限力19年,首年租金為150萬元,每隔5年租金上漲5%,年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的25%.
乙方案:購(gòu)買總價(jià)為400萬元的寫字樓,購(gòu)房款全部為張某的自有資金,于第1年年初一次性付清,該寫字樓購(gòu)買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同,楊某承租該寫字樓,租賃期限為19年,其中前10年的年租金為120萬元,后9年的年租金為190萬元,年租金在每年年初一次性支付,該寫字樓的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為35萬元。
以上兩個(gè)方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入,張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。
1.編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。
2.試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性,并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。(12分)
(責(zé)任編輯:fky)
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