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圖1-6 投資組合使風(fēng)險降低

由于這個原因，市場性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整

個市場變化反應(yīng)幅度的評估。通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所

面對的個別風(fēng)險差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)市場風(fēng)險仍然存在(見

圖1-6所示)。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補償這個風(fēng)險率為主。

為：

式中 E(rj)=在某一個時間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率;

rf=在同一時間段內(nèi)，無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率;

E(rm)=在同一時間段內(nèi)，市場的整體平均收益率;

])([)(fmjfjrrErrE.+=β

系統(tǒng)風(fēng)險或市場風(fēng)險

風(fēng)險

投資項目的數(shù)量

個別風(fēng)險或非市場風(fēng)險

M

jβ=資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)。

從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)，是代表系統(tǒng)性風(fēng)險率的參考指標(biāo)。

舉例來說，假如市場的整體平均預(yù)期收益率是10%，一個投資項目

的相關(guān)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為5%。假如系數(shù)是1.5，則其

預(yù)期收益率是15%。假如系數(shù)是1，代表該投資項目的變化幅度和

市場平均變化一樣。要求取這個相關(guān)系數(shù)，一個常用的方法是利用

回歸模型，因為這個系數(shù)大體上與某一投資項目的收益與市場整體

平均收益的回歸公式之斜率相同。

在金融市場上，這種計算很常用且非常容易，因為股票市場有

股票指數(shù)作為整體市場的平均收益率的參考。但這種計算在房地產(chǎn)

市場中運用起來比較困難。圖1-7顯示了美國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)

投資收益率的變化情況。

圖1-7 美國不同類型房地產(chǎn)的收益率(%)

二、資本資產(chǎn)定價模型

由上述投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型(Capital

Asset Pricing Model)便能更好地分析這個風(fēng)險與收益的關(guān)系。資

本資產(chǎn)定價模型與公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意義是一致的，

在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于

市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場

風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項目的市

場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地

產(chǎn)估價學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會成本標(biāo)準(zhǔn)，十

分相似?；谶@個原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房

地產(chǎn)市場上。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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