為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析

估價對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權，2001

年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項目由市建×

公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，

2003年1-4月完成1～6層水電風氣管線安裝，5月起進入全面裝

修階段，預計2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝

修工程于2003年12月31日前結束，屆時整棟大樓正式投入營運。

估價對象具有最通透實用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模

的購物中心之一。

××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進口復式鋁

合板玻璃幕墻(大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自

日本，鋁板產(chǎn)自法國，裝飾帶、百頁窗產(chǎn)自臺灣)，大理石貼面;室

內地面為人造大理石;石膏板隔板;隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂;

不銹鋼卷簾門。

設備配置情況如下：

電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部;

空調：韓國LG中央空調系統(tǒng);

消防：智能化自動噴淋及火災報警系統(tǒng);

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防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音

樂系統(tǒng);

通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預留電話線路、插座;

物業(yè)管理：樓宇自動化管理系統(tǒng);

備用電源：美國康明斯大功率發(fā)電機組。

㈡ 區(qū)位狀況因素分析

估價對象位于C市鹽市口青年路北側，距鹽市口和署襪街約

50米遠，臨街寬度為110米;目前青年路和交通巷道路改造計劃

已實施，改造后交通更方便;青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小

商品批發(fā)市場，為C市商業(yè)黃金口岸。

㈢ 市場背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估價方法選用

根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用收益法和成

本法分別進行估價。

㈥ 估價測算過程

⑴ 收益法

具體采用報酬資本化法進行測算。通過將估價對象未來各期的

正常凈收益，用適當報酬率折算到估價時點上的現(xiàn)值，確定為估價

對象價格的一種估價方法。

① 求取理論預期收益

假設估價對象在2003年12月31日營運時即達到穩(wěn)定租用狀

態(tài)，則估價對象在未來5年內的現(xiàn)金流預測如下(單位：萬元)：

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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（責任編輯：中大編輯）

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