一、房地產(chǎn)租賃價格評估

1、法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。

2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

3、私房租賃價格管理規(guī)定

房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

4、轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。

5、租賃價格評估特點

①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。

住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。

②租約對租金估價有一定的影響。

租賃房屋已訂立租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn);如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。租期最長為20年。

③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。

④幾種租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成)。

6、評估方法

市場比較法、收益法、成本法。

①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。

②成本法評估時的成本構(gòu)成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

二、工業(yè)房地產(chǎn)估價

1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

①涉及的行業(yè)多;

②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價相差大;

③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價;

④受腐蝕的可能性大。

2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法

市場比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價值)。

由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：

一是參考預(yù)算價格計算;

二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。

3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素

交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。

4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素

用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

特殊用途房地產(chǎn)估價

即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價方法應(yīng)該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價值。如：加油站和停車場。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價值。

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