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1、2017年3月15日,某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受一在建寫字樓的價(jià)值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作,欲轉(zhuǎn)讓在建工程,甲注冊房地產(chǎn)價(jià)師經(jīng)過現(xiàn)場踏勘,選用了假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程,根據(jù)本項(xiàng)目估價(jià)的目的及估價(jià)對象的具體情況,本次估價(jià)采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。
根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況,甲估價(jià)師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價(jià)值,并運(yùn)用動態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn),折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費(fèi)。
問題:1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期?
2.在估價(jià)過程中,甲犯了哪些錯(cuò)誤?
考點(diǎn)分析:假設(shè)開發(fā)法的價(jià)值形成過程。
【參考答案】
1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期,起點(diǎn)是取得估價(jià)對象的日期,終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會平均值,預(yù)測后續(xù)建設(shè)期,但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營期。
2.估價(jià)師主要錯(cuò)誤有:
(1)估價(jià)前提錯(cuò)誤,應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。
(2)動態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤,因?yàn)檎郜F(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項(xiàng)。
(3)開發(fā)完成后價(jià)值用成本法錯(cuò)誤,只能選用收益法或比較法。
(4)折現(xiàn)率取平均報(bào)酬率錯(cuò)誤,應(yīng)是平均收益率。
2、2014年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?,F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
問題:
1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例,可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?
考點(diǎn)分析:比較法的可比實(shí)例的選取+收益法價(jià)值形成過程的注意問題
【參考答案】
1.不能直接將其選作可比實(shí)例(1分)。因?yàn)?/p>
(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同,但不一定其小類用途也相同;
(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);
(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;
(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;
(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;
(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;
(7)商場剩余部分招商管理費(fèi)較高,與臨街鋪面可能不同。(2分)
2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。
(1)租約期內(nèi)按租約租金,租約期外按正??陀^的市場租金計(jì)算。(2分)
(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)
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2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南
(責(zé)任編輯:)
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