中日韩va无码中文字幕_亚洲va中文字幕无码久_又粗又大又黄又刺激的免费视频_成年人国产免费网站

當(dāng)前位置:

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》習(xí)題

發(fā)表時(shí)間:2021/4/28 18:28:32 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
關(guān)注公眾號

1、2017年3月15日,某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受一在建寫字樓的價(jià)值評估工作。原開發(fā)商A公司因資金問題無能力完成后續(xù)開發(fā)工作,欲轉(zhuǎn)讓在建工程,甲注冊房地產(chǎn)價(jià)師經(jīng)過現(xiàn)場踏勘,選用了假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程,根據(jù)本項(xiàng)目估價(jià)的目的及估價(jià)對象的具體情況,本次估價(jià)采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況,甲估價(jià)師選用了成本法測算在建工程開發(fā)完成后的價(jià)值,并運(yùn)用動態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn),折現(xiàn)率取同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費(fèi)。

問題:1.如何確定后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期?

2.在估價(jià)過程中,甲犯了哪些錯(cuò)誤?

考點(diǎn)分析:假設(shè)開發(fā)法的價(jià)值形成過程。

【參考答案】

1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期,起點(diǎn)是取得估價(jià)對象的日期,終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。根據(jù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會平均值,預(yù)測后續(xù)建設(shè)期,但銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營期。

2.估價(jià)師主要錯(cuò)誤有:

(1)估價(jià)前提錯(cuò)誤,應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤,因?yàn)檎郜F(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項(xiàng)。

(3)開發(fā)完成后價(jià)值用成本法錯(cuò)誤,只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報(bào)酬率錯(cuò)誤,應(yīng)是平均收益率。

2、2014年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?,F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

問題:

1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例,可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

考點(diǎn)分析:比較法的可比實(shí)例的選取+收益法價(jià)值形成過程的注意問題

【參考答案】

1.不能直接將其選作可比實(shí)例(1分)。因?yàn)?/p>

(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同,但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費(fèi)較高,與臨街鋪面可能不同。(2分)

2.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內(nèi)按租約租金,租約期外按正??陀^的市場租金計(jì)算。(2分)

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。(2分)

編輯推薦:

2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目解讀

2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)考指南


(責(zé)任編輯:)

2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態(tài) 更多>

近期直播

免費(fèi)章節(jié)課

課程推薦

      • 房地產(chǎn)估價(jià)師

        [協(xié)議護(hù)航班]

        3大核心課程 4大經(jīng)典課程 協(xié)議退費(fèi)

        1680起

        了解課程

        744人正在學(xué)習(xí)

      • 房地產(chǎn)估價(jià)師

        [沖關(guān)暢學(xué)班]

        6-8h考點(diǎn)串講 4大經(jīng)典課程 協(xié)議續(xù)學(xué)

        980起

        了解課程

        744人正在學(xué)習(xí)