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第三節(jié) 前期工作(重點)
●前期工作的流程
拿地 → 項目核準、開工計劃 → 規(guī)劃設(shè)計和許可 → 招標 → 申請開工與審批
知識點一、獲取土地
(一)土地儲備與土地開發(fā)
1.土地儲備
●年度土地儲備計劃(13多)
●土地儲備的范圍包括：
●土地儲備的運作程序四步走：
2.土地開發(fā)
●涵義
前期開發(fā)工作的內(nèi)容，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為實現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進行的投融資活動。
● 土地儲備開發(fā)包括6成本：(10單)
3.土地儲備資金
●土地儲備資金3管理：
①專款專用
②分賬核算
③并實行預(yù)決算管理
●土地儲備資金的來源4渠道：“3+1”
序號 | 土地儲備資金具體使用范圍 （11單、14單） | 【對比學(xué)習(xí)】土地儲備開發(fā)包括6成本 |
① | 征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用 | ·征收，拆遷補償費及有關(guān)稅費； ·收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用 |
② | 征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發(fā)費用。 | 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用； |
③ | 征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機構(gòu)貸款利息支出。 | 貸款利息 |
④ | 經(jīng)同級財政部門批準的與土地儲備有關(guān)的其他費用。 | 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。 |
招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用 |
1.土地使用權(quán)出讓
工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
(1)招標 | 是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人或者其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 |
(2)拍賣 | 是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 |
(3)掛牌 | 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 |
(4)協(xié)議 | 是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。 該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。 |
2.土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
對于開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及：
①私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項目及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。
②廉租住房和部分經(jīng)濟適用住房項目用地。
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格或基準地價為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，采用國有土地使用權(quán)①出讓、②租賃、③作價入股或④授權(quán)經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。
4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作
通過土地①轉(zhuǎn)讓、②公司入股、③并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。
知識點二、項目核準和開工計劃
●項目核準的涵義：
政府對《政府核準的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準制度;
政府對《政府核準的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。
國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對項目進行核準或備案時，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)(甲級)的機構(gòu)編制的《項目申請報告》。未取得政府核準文件的建設(shè)項目，均不得開工建設(shè)。
項目核準申請材料——“4+7
4資料 | 7部門 |
①甲級資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制的《項目申請報告》一式5份 ②中外合營項目，合營各方簽署的《合作意向書》 ③項目單位身份證明（機構(gòu)代碼和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）。 ④項目單位經(jīng)辦人員的授權(quán)委托書（應(yīng)注明：委托事項、委托權(quán)限、委托時限、委托人及被委托人姓名）。 | ①規(guī)劃部門→規(guī)劃意見 ②土地部門→出讓合同或土地證、土地預(yù)審意見。 ③環(huán)保部門→環(huán)評價文件（土地一級開發(fā)項目不需要提供）。 ④交通部門→交評文件（土地一級開發(fā)項目不需要提供）。 ⑤房管部門→資質(zhì)證明文件 ⑥節(jié)能部門→固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能專篇 ⑦下級（區(qū)縣）發(fā)改委→初審意見 |
(二)《目申請報告》(一式5份)的8內(nèi)容
8內(nèi)容 | 【對比學(xué)習(xí)】“核準申請材料跑7部門” |
(1)申報單位及項目概況； (2)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析； (3)資源開發(fā)及綜合利用分析； (4)節(jié)能方案分析； (5)建設(shè)用地、征收補償及居民安置分析； (6)環(huán)境和生態(tài)影響分析； (7)經(jīng)濟影響分析+(8)社會影響分析 | …… |
（三）項目核準評估的重點
10個重點 | 【對比學(xué)習(xí)】“項目申請報告8內(nèi)容” |
(1)符合國家法律法規(guī)； (2)符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃； (3)符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準； (4)符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求； (5)符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境； (6)符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護的有關(guān)政策； (7)主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟安全； (8)符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響； (9)房地產(chǎn)行業(yè)主管部門實行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件； (10)申報單位具有承擔(dān)相應(yīng)項目建設(shè)的能力。 | …… |
知識點三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可(11單、12單、13單、14多)
具體包括四方面工作：
1.下發(fā)《規(guī)劃意見書(選址)》
2.核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
3.設(shè)計方案審批、
4.核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
劃撥用地開發(fā)項目的范圍 | 出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目 |
①非盈利性的城市基礎(chǔ)設(shè)施、郵政、教育、科研、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、住宅配套服務(wù)、農(nóng)貿(mào)市場和社會福利設(shè)施建設(shè)項目。 ②居住用地劃撥的范圍，主要涉及經(jīng)濟適用住房項目、廉租住房項目、大學(xué)生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設(shè)的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民白住住宅項目。 | 包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項目用地開發(fā)建設(shè)項目。 【特殊】以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地建設(shè)項目，本階段的規(guī)劃審批已經(jīng)在土地出讓前由土地儲備機構(gòu)和土地一級開發(fā)商辦理完畢。 |
●申領(lǐng)的流程
【對于劃撥項目】開發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。
(三)設(shè)計方案審查階段(自愿)
●審查的流程
【注意】開發(fā)商自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計方案進行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計單位繪制施工圖的依據(jù)。
對于未審查過設(shè)計方案的重大開發(fā)建設(shè)項目，將在規(guī)劃設(shè)計的招投標備案階段對中標設(shè)計方案進行專項審查。
開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設(shè)計方案圖，然后持《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和設(shè)計方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審查申請。
(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段
●申領(lǐng)的流程
【工程竣工驗收后】按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報送城市檔案館。
（一） 招標2方式
涵義 | 適用的范圍 | 備 注 | |
公開招標 （10判、12判） | 是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。 | 1全部使用國有資金投資 2國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目 | 招標公告必須發(fā)布在“3報1網(wǎng)”： 《中國日報》 《中國經(jīng)濟導(dǎo)報》 《中國建設(shè)報》 《中國采購與招標網(wǎng)》 |
邀請招標 （又叫選擇性招標） | 是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。被邀請參加投標的承包商通常在3個以上。 | ①項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的； ②受自然地域環(huán)境限制的； ③涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標但不宜公開招標的； ④擬公開招標的費用與項目的價值相比，不值得的； ⑤法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。 | |
(一) 招標機構(gòu)→成立招標工作小組
●招標過程具體活動
●招標過程中的決策活動(重點)
1確定項目招標范圍 | 全過程發(fā)包 |
分階段招標 | |
【注意】 任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。 | |
2確定合同方式和發(fā)包內(nèi)容 | 固定價 |
可調(diào)價 | |
成本加酬金 |
3組織編制工程量清單、招標控制價或標底
a.全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責(zé)。
b. 招標人可根據(jù)項目特點決定是是否編制標底。招標項目也可以不設(shè)標底，進行無標底招標。
編制標底的，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底。
招標人可以以標底為基準上浮或下調(diào)一定百分比做攔標價。
c. 招標人采用工程量清單招標時，應(yīng)編制招標控制價。招標控制價相當(dāng)于招標人的采購預(yù)算，同時要求其不能超過批準的概算。無需保密。
招標人應(yīng)在招標文件中如實公布招標控制價并不得對所編制的招標控制價進行上浮或下調(diào)。
●招標工作小組組成人員
(1)決策人員
(2)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家
(3)助理人員
【評標委員會】由招標人代表+有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人↑單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會的專家成員應(yīng)從省級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標代理機構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。
知識點五、開工申請與審批
●建設(shè)工程招標工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。
●從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關(guān))申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》。
(一)申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件(12多)
……
【記憶口訣】
不用全有錢、
不用全拆完、
圖紙不用都設(shè)計完、
只要有地、施工、監(jiān)理和保安。
(二)申請辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序
發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起1 5日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。
●建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。
知識點六、其他前期工作
●除了上述四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。
上述工作完成后，對項目應(yīng)再進行一次財務(wù)評價。
●由于土地成本和前期費用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項目進展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項目成本的50%～70%。
(2014單選)土地儲備資金不能用于支付()。
A.收儲土地上建筑物的補償費
B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費用
C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息
D.土地使用權(quán)出讓價款
【答案】D
【解析】土地儲備資金的具體使用范圍：征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用;必要的前期土地開發(fā)費用;需要支付的銀行及金融機構(gòu)的貸款利息支出;經(jīng)同級財政批準的其他費用。參見教材p68.
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