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 居住房地產(chǎn)估價

1.居住房地產(chǎn)及其估價的特點：

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產(chǎn)。從估價角度看，居住房地產(chǎn)的特點具有以下四個特點：

(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房內(nèi)涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經(jīng)濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權(quán)屬角度看，商品房是完全產(chǎn)權(quán)房，房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房是限制產(chǎn)權(quán)房(部分產(chǎn)權(quán)房)，廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，使用者只擁有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。

(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可先按完全產(chǎn)權(quán)估價，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值沒有意義。

(4)我國現(xiàn)在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經(jīng)濟適用住房實行政府定價。

商務辦公房地產(chǎn)估價

1.商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點：

商務辦公房地產(chǎn)，俗稱寫字樓，是用于公司等商務機構(gòu)辦公的房地產(chǎn)。寫字樓的市場出現(xiàn)兩種不同的發(fā)展方向：一種是傳統(tǒng)的寫字樓，如根據(jù)位置優(yōu)劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價時要根據(jù)具體情況進行具體分析。

2.影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素：

影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素有：①是否位于中央商務區(qū)或政府機構(gòu)附近;②交通條件;③周圍環(huán)境;④樓層差異。

影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要實物因素有：外觀、內(nèi)部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業(yè)管理及服務水平。

3.商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法：

首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發(fā)或再開發(fā)潛力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產(chǎn)，還可選用假設開發(fā)法。

4.商務辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理精析：

商務辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問題，在租約內(nèi)以租約租金作為計算基數(shù)，租約外以市場租金作為計算基數(shù);②租金內(nèi)涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結(jié)果是不同的;④地下車庫租金問題。

房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點：

(1)強制處分

處分行為在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

(2)快速變現(xiàn)

買受人(購得拍賣標的的竟買人)承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。

(3)成交價格一般低于正常市場價格

原因有三：

①市場需求面窄、推廣力度小;

②基于消費者的心理預期;

③由于購買者要支付拍賣機構(gòu)傭金等額外成本。

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（責任編輯：gx）

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