房產(chǎn)估價(jià)師考試——土地權(quán)益價(jià)及其評(píng)估

摘要：隨著土地管理工作的規(guī)范化要求和土地價(jià)格體系的逐漸完善，制定和公布土地出讓金的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分必。本文闡述了土地權(quán)益價(jià)的涵義，揭示了土地權(quán)益價(jià)的實(shí)質(zhì)，并就土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估方法和定價(jià)原則作了探索性的研究。

關(guān)鍵詞：土地出讓金　土地權(quán)益價(jià)　增值收益法　倒算法　定價(jià)原則

在土地使用權(quán)出讓時(shí)，取得土地使用權(quán)的受讓方需向國家交付一定年限的土地使用權(quán)出讓金，土地出讓金的收取，往往按照土地評(píng)估價(jià)格的一定比例。隨著土地管理工作的規(guī)范化要求和土地價(jià)格體系的逐漸完善，制定和公布土地出讓金的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分必要。在新一輪的基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估中，有些城鎮(zhèn)在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的同時(shí)，開始嘗試土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估。本文就土地權(quán)益價(jià)的涵義、土地權(quán)益價(jià)的實(shí)質(zhì)、土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估方法和定價(jià)原則作一探索性的研究。

一、土地權(quán)益價(jià)的涵義

房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，因此，從廣義上講，無論是何種設(shè)定條件下的土地價(jià)格，都是在某種意義下的土地的權(quán)益價(jià)格。從狹義上講，土地權(quán)益價(jià)特指國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權(quán)時(shí)的純收益，也即土地出讓金中的政府純收益。

二、土地權(quán)益價(jià)的實(shí)質(zhì)

我們先來分析一下國家的土地經(jīng)營方式及其收益。

國家作為國有土地的所有者擁有某宗土地，可以選擇以下幾種方式(或稱方案)來使用和經(jīng)營土地;

(1)用于一些特殊需要，如公共利益用地、軍事用地、學(xué)校用地等;國家得到的時(shí)社會(huì)效益和廣義上的經(jīng)紀(jì)效益。

(2)以一定的地價(jià)款出讓該宗土地，國家所得的土地純收益即為該宗土地的權(quán)益價(jià);

(3)以一定土地年租金出租該宗土地(目前尚未實(shí)行);

(4)國家自己開發(fā)土地、建造商品房，進(jìn)行房地出租、房屋買賣、商品房銷售、土地聯(lián)營入股、柜臺(tái)出租等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

在這些方式下，國家所得的土地純收益即為其中包含的地價(jià)減去土地成本(包括資金的投資利息和利潤)后的剩余部分。根據(jù)不同方式下所包含的地價(jià)內(nèi)涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地開發(fā)費(fèi)、城建大配套費(fèi)等。

對(duì)于第一種方式的使用，，國家主要和優(yōu)先考慮的是公共利益等社會(huì)效益，而不是狹義上的經(jīng)濟(jì)效益，所以，此種方式不在我們的考慮之列;對(duì)于第三種方式，目前尚未實(shí)行，而且年租金的確定可以由基準(zhǔn)地價(jià)和權(quán)益價(jià)得到，他們同屬一個(gè)地價(jià)體系，因此在此也不考慮。

對(duì)于第四種方案中的各個(gè)個(gè)案，可以按照樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算方法，分用途分級(jí)別測(cè)算樣點(diǎn)平均地價(jià)，并分析各種測(cè)算方法所測(cè)得的樣點(diǎn)地價(jià)所包含的地價(jià)內(nèi)涵，扣除相應(yīng)的部分，即可求得國家采取這些方案所得到的土地純收益。

如果國家采取第二種方案，則國家將按土地權(quán)益價(jià)收取出讓金但同時(shí)失去由第四種方案創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益。因此，可以說，土地權(quán)益價(jià)實(shí)質(zhì)上就是國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權(quán)在一般意義下(特殊情況下，國家可以提前收回)的機(jī)會(huì)成本。

三、土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估

關(guān)于土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估，除了傳統(tǒng)的級(jí)差收益法，還可以采用以下兩種方法。

(一)增值收益法

集體土地被國家征用后，由于土地用途的改變(如變?yōu)樯虡I(yè)、住宅、工業(yè)用途的土地)和土地使用方式的改變(如播種農(nóng)作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌?、作為土地資源參與工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn))，土地價(jià)格往往會(huì)成倍增長。

按照成本逼近法的理論，可以征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金等和土地增值凈收益來確定，而其中的土地增值收益即是土地權(quán)益價(jià)。其計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=征地補(bǔ)償費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+城市建設(shè)大配套稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益

土地增值收益==(征地補(bǔ)償費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+城市建設(shè)大配套費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息++投資利潤)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則：

(1)用途不同，土地增值率不同

一般地，從高到低排序?yàn)椋荷虡I(yè)——住宅——工業(yè)

(2)級(jí)別不同，土地增值率不同

一般地，從高到低排序?yàn)椋阂患?jí)——四級(jí)

土地增值率的大小可以根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果，參考前幾年的出讓、轉(zhuǎn)讓和估價(jià)資料，并結(jié)合專家的意見來確定，一般地，一種用途先確定級(jí)別的土地增值率，然后根據(jù)一定的遞減(遞增)幅度來確定其他級(jí)別的土地增值率。

值得一提的是，若是考慮將未開發(fā)的生地出讓，收取的權(quán)益價(jià)還應(yīng)低些，應(yīng)扣除開發(fā)土地投入資金的投資利潤，因此此處包含了投資利潤。至于土地增值收益，則不應(yīng)與開發(fā)商共享分成，因?yàn)檫@是土地所有權(quán)產(chǎn)生的純收益，國家完全可以由自己來開發(fā)建設(shè)，所以只要考慮開發(fā)商的開發(fā)利潤即可。

(二)倒算法

假如一宗土地的“市場(chǎng)”出讓價(jià)格為400元/平方米(一定年限內(nèi))，而成本部分包括征地拆遷成本150元/平方米，城市建設(shè)配套費(fèi)100元/平方米，合計(jì)265元/平方米，那么剩余的135元/平方米，就可以看作是國家因?yàn)閾碛羞@宗土地的所有權(quán)而得到的一定年限的土地純收益，也即土地權(quán)益價(jià)為135元/平方米，也即土地權(quán)益價(jià)為135元/平方米。這就是一種計(jì)算土地權(quán)益價(jià)的倒算法。

從基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵來看，土地權(quán)益價(jià)是基準(zhǔn)地價(jià)的組成部分之一，其他部分一般都是實(shí)際的成本，可以通過調(diào)查得到。因此，只要評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，土地權(quán)益價(jià)也就確定了。也就是說，在更新評(píng)估中，可以先避土地權(quán)益價(jià)，評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，然后再根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)水平倒算出土地權(quán)益價(jià)。

就目前來說，我們認(rèn)為，采用到算法確定土地權(quán)益價(jià)還是較為合適的方法，這主要基于以下幾方面的考慮：

1、以上定義下的土地權(quán)益價(jià)，只是在收取土地出讓金時(shí)，它是以單獨(dú)的形式出現(xiàn)的，而在抵押、轉(zhuǎn)讓、出租等市場(chǎng)上，往往是作為市場(chǎng)價(jià)格的一部分出現(xiàn)，而不是以單獨(dú)的形式出現(xiàn)的。

2、出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上的完整的土地市場(chǎng)價(jià)格最能反映土地的真實(shí)價(jià)值?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估主要基于土地的市場(chǎng)價(jià)格和供求關(guān)系，它反映的應(yīng)該是均質(zhì)區(qū)域在土地市場(chǎng)上的一種評(píng)估價(jià)格(當(dāng)然，基準(zhǔn)地價(jià)由于它的特殊調(diào)節(jié)作用，確定時(shí)還要考慮其他因素)。

3、與土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估相比，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估體系比較成熟，其評(píng)估方法也已被大量的評(píng)估實(shí)例所證實(shí)。

四、土地權(quán)益價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)的定價(jià)原則

在基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估中，我們往往采用各種方法來測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)，但測(cè)算出來的結(jié)果僅僅是一個(gè)參考數(shù)據(jù)，最后的定價(jià)還應(yīng)依據(jù)以下的思路和原則：

(一)基于科學(xué)的測(cè)算結(jié)果

基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的確定首先依靠的是科學(xué)的測(cè)算結(jié)果，它們是建立在科學(xué)的估價(jià)方法和客觀的估價(jià)資料基礎(chǔ)上的，是對(duì)土地的客觀真實(shí)價(jià)值或價(jià)格的反映。樣點(diǎn)地價(jià)都從不同的角度反映了被評(píng)估城鎮(zhèn)在估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)水平。

(二)供求原則

供求原則是商品市場(chǎng)的基本原則，土地作為一種商品，其價(jià)格也要受供求關(guān)系的影響，由于土地商品的特殊性，其價(jià)格的需求彈性往往很大。因此，在基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的確定時(shí)，除了依靠科學(xué)的測(cè)算結(jié)果，還應(yīng)考慮估價(jià)基準(zhǔn)日的土地需求狀況，一般可用需求系數(shù)來表示。

(三)開發(fā)商所能承受的最高地價(jià)

剩余法是開發(fā)上將通過模擬方法按假定的最佳利用方式開發(fā)土地，將未來土地上的房屋和土地共同所獲得的預(yù)期總收益扣除其開發(fā)投資和正常利潤，將其剩余價(jià)值作為開發(fā)商所能提供的土地價(jià)格。超過這個(gè)價(jià)格，表示開發(fā)商將不能獲得正常的投資利益，這也就意味著開發(fā)商將不愿意以高于此價(jià)格的價(jià)格來獲得土地，因此，從這種意義上講，剩余法測(cè)算的地價(jià)是開發(fā)商所能承受的最高地價(jià)。我們?cè)谥贫ɑ鶞?zhǔn)地價(jià)時(shí)，一般不能超過剩余法測(cè)算的地價(jià)。

(四)地價(jià)的連續(xù)性原則

基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的評(píng)估在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已開展了多年，已形成了相對(duì)穩(wěn)定且已被各方接受的地價(jià)體系和地價(jià)水平，因此，基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的確定也應(yīng)該在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以保持地價(jià)的連續(xù)性。

(五)地價(jià)橫向平衡原則

從理論上講，各地域的地租量是由該地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定的，因此，地租資本化的地價(jià)是與該地域現(xiàn)有生產(chǎn)力水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。城鎮(zhèn)間的地價(jià)水平分析可以形象地概括為橫向空間比較，城市間社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然條件的差異表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同、土地投資效益的不同及地價(jià)水平的差別。另外，相近城鎮(zhèn)的地價(jià)水平高低也將影響開發(fā)商的投資興趣，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐耐恋匦枨?，使地價(jià)趨于相近。因此，基準(zhǔn)地價(jià)和土地權(quán)益價(jià)的確定還應(yīng)考慮相近城鎮(zhèn)的地價(jià)水平，遵循地價(jià)的橫向平衡原則。

來源：網(wǎng)絡(luò)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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