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㈡ 房地產(chǎn)市場分析的作用
房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的,對不同的使用者來說,市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。
⑴ 開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中,能幫助開發(fā)商選擇合適
的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型,向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴,在開發(fā)后期幫助開
發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者,根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。
⑵ 投資者和金融機(jī)構(gòu)。市場分析結(jié)果能否支持項(xiàng)目財務(wù)可行
性的結(jié)論,是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。商業(yè)銀行要求開發(fā)項(xiàng)目貸款評估報告中,必須包括市場分析的內(nèi)容。
⑶ 設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員,必須了
解開發(fā)項(xiàng)目所面對的目標(biāo)市場,以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì),滿足市場需求。
⑷ 營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上,把握目標(biāo)市場特征,并在此基礎(chǔ)上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。
⑸ 地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié),都需要市場分析結(jié)果的支持。
⑹ 租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機(jī)和價格時,
非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)購房者的購買目的是置業(yè)投資時,更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析,以便制定出更明智的租買決策。
㈢ 市場區(qū)域的確定
房地產(chǎn)存在地區(qū)性,其供給和需求都是地區(qū)性的。因此,定義市場區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要
(潛在)需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地,它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括:描繪
市場區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。
在市場分析報告中應(yīng)該有描繪市場區(qū)域的部分,并有相應(yīng)區(qū)域
的地圖,顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。
⑴ 影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
在定義市場區(qū)域時,關(guān)鍵要考慮市場交通工具,最主要的交通形式,自然障礙,競爭項(xiàng)目,經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響市場區(qū)域形狀
和大小的關(guān)鍵因素有:
①自然特征,如山地和河流等;
②建筑阻礙、高速路或鐵路;
③人口密度的大小;
④政治區(qū)域,市區(qū)和郊區(qū),學(xué)
校間的區(qū)域;
⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征,如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征;
⑥發(fā)展的類型和范圍,如未來城市發(fā)
展方向、速度等;
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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