設(shè)立資產(chǎn)評(píng)估法缺乏歷史積淀和學(xué)科理論基礎(chǔ)

從世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展史和人類對(duì)土地的依賴程度來(lái)看，土地是人類繁衍發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)土地的占有和利用，人類才得以生存和發(fā)展。因土地的占有而形成了土地的產(chǎn)權(quán)體系;因土地的使用而形成了土地的利用規(guī)劃體系?；谛枨蠛陀?，不同自然人之間、群體之間產(chǎn)生了土地的交換活動(dòng)。為了評(píng)價(jià)不同地塊之間、地塊與其他交換物之間的價(jià)值是否等值，自然就產(chǎn)生了對(duì)土地及土地附屬物或土地附著物價(jià)格和價(jià)值的評(píng)估活動(dòng)。

從我國(guó)歷史上來(lái)看，土地估價(jià)活動(dòng)的產(chǎn)生可以追溯到西周。

當(dāng)時(shí)設(shè)立了“載師”這個(gè)官員，專門負(fù)責(zé)認(rèn)識(shí)土地特性，并據(jù)此對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)。秦商鞅變法以后，建立了封建的土地國(guó)有制和封建地主土地所有制。土地私有制的產(chǎn)生導(dǎo)致土地買賣行為日益頻繁。基于土地交易、土地分配和國(guó)家課稅而產(chǎn)生了土地估價(jià)活動(dòng)。古代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)主要應(yīng)用于田宅買賣、典當(dāng)、租賃和課稅，并一直延續(xù)至今。國(guó)內(nèi)外廣泛使用的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)方法有三種，即收益法、成本法和市場(chǎng)比較法。從歷史上看，收益法的以收益決定價(jià)值的估價(jià)思想在古代田宅買賣已經(jīng)出現(xiàn)，在我國(guó)唐宋時(shí)期的歷史文獻(xiàn)中都有明確的記載。成本法在明清時(shí)期的文獻(xiàn)、市場(chǎng)比較法在南宋時(shí)期的歷史文獻(xiàn)中都有記錄。而房地產(chǎn)估價(jià)師這個(gè)職業(yè)，在唐朝時(shí)期以莊宅牙人(古代對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的稱謂)來(lái)兼做田宅買賣估價(jià)，元朝還設(shè)立了房地產(chǎn)買賣的“評(píng)議人”，房屋交易價(jià)格不再由交易雙方提出，而是由專業(yè)的估價(jià)人員——評(píng)價(jià)人據(jù)實(shí)估價(jià)的。從以上歷史回顧可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)歷史悠久的行業(yè)，是與老百姓生活和國(guó)家稅收收入息息相關(guān)的行業(yè)。作為一個(gè)普通老百姓而言，因?yàn)槔^承、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)與、買賣、租賃需要認(rèn)定一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格時(shí)，他首先想到的就是房地產(chǎn)估價(jià)師能夠?yàn)樗峁┮粋€(gè)專業(yè)的服務(wù)。對(duì)于國(guó)家而言，基于不動(dòng)產(chǎn)交易和持有所產(chǎn)生的稅費(fèi)評(píng)估，也一直由房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)的。

從學(xué)科體系來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)是土地科學(xué)學(xué)科體系的重要組成部分。

土地學(xué)科體系由土地法學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地利用學(xué)、土地行政學(xué)、土地估價(jià)學(xué)、地籍管理等學(xué)科構(gòu)成。土地估價(jià)學(xué)從產(chǎn)權(quán)和利用兩個(gè)角度，分析和評(píng)價(jià)土地及其附屬物、附著物的產(chǎn)權(quán)價(jià)值和使用價(jià)值。因此，房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論和土地利用理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建了涵蓋估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)在內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)理論。在不同產(chǎn)權(quán)歸屬和利用程度下，房地產(chǎn)價(jià)值是完全不同的，房地產(chǎn)估價(jià)利用相關(guān)估價(jià)理論和技術(shù)可以做出精準(zhǔn)的價(jià)值估計(jì)。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用于買賣交易、抵押、課稅、房屋拆遷等各個(gè)方面。由于估價(jià)對(duì)象的復(fù)雜性，也促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)和理論的進(jìn)一步發(fā)展，例如，污染不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、歷史文物保護(hù)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、特殊物業(yè)估價(jià)(高爾夫球場(chǎng)、機(jī)場(chǎng))、生態(tài)保護(hù)區(qū)地役權(quán)估價(jià)等等。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)將計(jì)算機(jī)技術(shù)、統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)和地理空間信息系統(tǒng)等最近技術(shù)應(yīng)用于估計(jì)技術(shù)體系中，使房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)方法體系更加完善，其估價(jià)成果廣泛應(yīng)用于城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展模式戰(zhàn)略分析、經(jīng)濟(jì)基本面分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控等，為政府科學(xué)決策提供數(shù)據(jù)支持，為老百姓生活提供專業(yè)服務(wù)。

根據(jù)以上分析可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)專門對(duì)土地及其附屬物、附著物價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行估計(jì)的專業(yè)領(lǐng)域，與其他企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估完全不同，具有獨(dú)立的理論體系和歷史發(fā)展演變過(guò)程?；谝陨侠碛桑救藞?jiān)決反對(duì)不顧歷史沿革、社會(huì)需求、土地學(xué)科理論設(shè)立資產(chǎn)評(píng)估法，抹殺了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的獨(dú)特特征。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò) 作者：張秀智

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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