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2013年房地產(chǎn)估價(jià)師考試于10月12~13日開考,為幫助學(xué)員更好的參加房地產(chǎn)估價(jià)師考試,特整理房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理)相關(guān)知識(shí)考點(diǎn),希望對(duì)您有所幫助!
三、房地產(chǎn)價(jià)格的合理定位
現(xiàn)房地產(chǎn)定價(jià)通用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。
成本導(dǎo)向,顧名思義是以總成本為中心來制定價(jià)格。
即:價(jià)格=成本+利潤+稅金(其中利潤可用銷售利潤率計(jì)算也可用投資利潤率計(jì)算)
成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo),有利于最大限度地控制成本,而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率,視自己項(xiàng)目的規(guī)模、設(shè)計(jì)、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤,這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同,經(jīng)營管理水平不同,同等樓宇成本的差異也比較大,如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價(jià)格,這個(gè)價(jià)格未免是一廂情愿,市場是不管你成本,不管你利潤的,市場能接受的價(jià)格才是合理的價(jià)格,只有接受你的價(jià)格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價(jià)格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價(jià)格,使你能多賺錢,那么何樂而不為呢?
歸根到底,與許多產(chǎn)品一樣,房地產(chǎn)價(jià)格主要是取決于市場供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價(jià)是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。
需求導(dǎo)向定價(jià)法
需求導(dǎo)向定價(jià)法是依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來定價(jià),不是依據(jù)賣方的成本定價(jià)。是根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格觀念,以較好的房屋設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費(fèi)者的購買行動(dòng)。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時(shí)間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價(jià)錢。
要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價(jià),便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系,從而影響定價(jià),熟練分析了這些因素對(duì)合理定價(jià)取得最大利潤很有幫助。
在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素,其他一切因素要么通過影響供給,要么通過影響需求來影響價(jià)格。
供求關(guān)系因素;房地產(chǎn)的價(jià)格一般來說也是由供給和需求決定的,與需求成正相關(guān),與供給成負(fù)相關(guān)。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下4種類型:
1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況;
2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;
3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;
4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
還有影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素:
經(jīng)濟(jì)因素:包含物價(jià)、土地價(jià)格、利率、貨幣供應(yīng)量、經(jīng)濟(jì)增長率等內(nèi)容。物價(jià)和土地價(jià)格上漲會(huì)造成價(jià)格上漲,房地產(chǎn)原料上漲,商品房價(jià)格也會(huì)上漲。銀行利率提高會(huì)減少買方市場,利率降低刺激購房。貨幣供應(yīng)量增加時(shí),其代表的土地價(jià)格相對(duì)減少,即提高價(jià)格。經(jīng)濟(jì)增長使購買力加強(qiáng),房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
社會(huì)因素:人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū),對(duì)房地產(chǎn)的需求增加,房價(jià)自然提高;家庭結(jié)構(gòu)可影響購房目的、購買力;福利性實(shí)物分房的停止,住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。
行政及法律因素:比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展,失業(yè)率高房子當(dāng)然很難賣掉。
自身因素:所謂自身?xiàng)l件,是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。這些因素如下:
1、位置:房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。一般來說,商業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣,主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便,以及與市場中心的遠(yuǎn)近。
2、地質(zhì):地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響很大,地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)。地質(zhì)條件的好壞決定著建設(shè)費(fèi)用的大小。
3、土地面積:規(guī)模大的住宅區(qū),封閉式物業(yè)管理,完善的配套設(shè)施,大面積的花園總能令消費(fèi)者對(duì)樓盤滿意,增進(jìn)需求。
4、日照朝向、采光、通風(fēng)、風(fēng)向等。
5、建筑物的外觀:建筑樣式、風(fēng)格和色調(diào)。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美,可以給人們舒適的感受,價(jià)格就高;反之,單調(diào)、呆板,很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望,甚至令人壓抑、厭惡,價(jià)格就低。
6、心理因素:當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境暫時(shí)不佳,前景不明朗時(shí),購房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟,購房者已不再是盲目跟風(fēng)的一族,而且各種渠道涌進(jìn)的信息均可提高他們的分析和判斷能力。
分析過各種影響因素后,價(jià)格的定位是講究技巧的。具體來說,一般先行設(shè)置內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的價(jià)格,目的是摸清樓盤由價(jià)格表現(xiàn)的各項(xiàng)條件的市場接受程度。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)可根據(jù)成本加成法,并參照附近地區(qū)樓盤價(jià),以較低為好。如果市場表現(xiàn)踴躍,可在公開發(fā)售時(shí)作向上調(diào)整,幅度不可太大。如果市場表現(xiàn)冷淡,表明內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格定高了,可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn),或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),或送管理費(fèi)及其他附加費(fèi)等措施吸引客戶,爭取公開發(fā)售成功。
總之應(yīng)使樓盤開售后,價(jià)格只升不跌,給予客戶信心,使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?,產(chǎn)生購買的欲望。
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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