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⑦競爭性項(xiàng)目的區(qū)域(競爭項(xiàng)目重新組合的區(qū)域)。

⑵ 物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進(jìn)行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限;物業(yè)類型也

影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。

由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計(jì)及其它各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)

內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場分析，并不能用來進(jìn)行具體開發(fā)項(xiàng)目層次的市場研究。要準(zhǔn)確定義項(xiàng)目層次的市

場區(qū)域，就必須實(shí)地考察該項(xiàng)目的地點(diǎn)和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

㈠ 宏觀因素分析

房地產(chǎn)市場分析首先要就影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。投資者首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體

經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個(gè)過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三

資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。

投資者還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機(jī)場、港口等對內(nèi)對外交通設(shè)

施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展

政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個(gè)城市的不同地區(qū)之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老

市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。

地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特征確定后，還必須對項(xiàng)目所在地域的情況進(jìn)行分析，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學(xué)條件、

地域內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機(jī)構(gòu)對擬開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度等。

㈡ 市場供求分析

房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

⑴ 供給分析

①調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、

已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計(jì)。

②分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。

③分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

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