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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。例如，某市某大廈強(qiáng)制拍賣的拍賣底價(jià)評估結(jié)果爭議一案，原產(chǎn)權(quán)人對估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異議，引發(fā)了對該估價(jià)結(jié)果究竟是否合理的爭論。

此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn)(原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1996年3月11日)，相應(yīng)地，估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)1996年3月11

日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。而且任何其他估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來看也都可能是錯(cuò)誤的，事實(shí)上可能并沒有錯(cuò)誤，只是過去的估價(jià)結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況，因?yàn)楣纼r(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。

2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。

3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。

現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著下列3種估價(jià)：

(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少;

(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少;

(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。

第五節(jié) 公平原則

公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

評估出的價(jià)值如果不夠公平合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)和權(quán)威性。

例如，為房地產(chǎn)買賣目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則賣者得利，買者受損;為房地產(chǎn)抵押目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格高，則抵押人得利，抵押權(quán)人受損;

為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損;為房地產(chǎn)課稅目的進(jìn)行的估價(jià)，如果評估價(jià)值比客觀合理的價(jià)格低，則納稅人得利，政府受損，這對于其他的納稅人來說也有失公平。

為評估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。

其次，估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格，又稱“換位思考”：在交易中，各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的，如買者的心態(tài)是出價(jià)不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益或重新購建價(jià)格或相同房地產(chǎn)的價(jià)格，

賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價(jià)格出售。

然后，估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價(jià)值：先假設(shè)評估價(jià)值的高低不是與自己無關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色，

評估價(jià)值的高低會(huì)對自己有什么影響，假如自己是買者會(huì)怎樣，是賣者又會(huì)怎樣，并謹(jǐn)記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會(huì)權(quán)衡出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的價(jià)值。

為評估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響;如果與估價(jià)對象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的近親屬，應(yīng)當(dāng)回避;

必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)理論水平、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序

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