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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講69

發(fā)表時(shí)間:2011/12/23 11:15:42 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助!  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

㈡ 征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明

確的規(guī)定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”

⑴ 土地補(bǔ)償費(fèi):

“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值

的6~10倍。”

⑵ 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi):

“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用

單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的

安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。

但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi),最高不得超過被征用前三年

平均年產(chǎn)值的15倍。”

⑶ 青苗補(bǔ)償費(fèi):

青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

⑷ 地上附著物補(bǔ)償費(fèi):

地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟龋錁?biāo)準(zhǔn)“由省、

自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

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㈢ 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定

⑴ “征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由省、

自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)

定。”(第四十七條)

⑵ “依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),

尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、

直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安

置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。”

(第四十七條)

⑶ “國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,在特殊情況下,可以

提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”(第四十七條)

⑷ “征用補(bǔ)償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告,

并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。”(第四十八條)

五、拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價(jià)

房屋拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地

上的房屋,其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善,在評(píng)估過程中

要根據(jù)實(shí)際情況分別處理,重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn):

㈠ 宅基地的確定

宅基地及正式房屋的確定,對(duì)于集體土地上的宅基地面積,其

管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一:①每戶有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證,同時(shí)有正式

房屋的建房批示;②每戶有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證,但沒有房產(chǎn)證,

也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證,

沒有房產(chǎn)證,也沒有正式房屋的建房批示。

基于以上情況,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二

條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得

超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))

人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,

依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住

房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。

㈡ 被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定

根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工

作請(qǐng)示的通知》:嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù),實(shí)行公開辦事制度。各

地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)農(nóng)村建房的對(duì)象、條件、用地標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)

作出明細(xì)規(guī)定。要建立嚴(yán)格的申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)和驗(yàn)收制度。凡是

要求建房的,事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門

提出用地申請(qǐng)。經(jīng)審核,對(duì)符合申請(qǐng)宅基地興建自用住宅的,由土

地管理部門確定宅基地使用權(quán),丈量用地面積,并依法批準(zhǔn)后,方

可動(dòng)工。竣工后,由土地管理部門負(fù)責(zé)組織驗(yàn)收。對(duì)不合理分戶超

前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的,不批準(zhǔn)宅基用地;

對(duì)現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場(chǎng)所的,除不再批準(zhǔn)新的宅基

用地外,還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積,從經(jīng)營之日起,核收土地使

用費(fèi);原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋,拆遷補(bǔ)償計(jì)算按照住宅

房屋的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)

面積等因素,按照當(dāng)?shù)卣_定的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條件給予一定的營業(yè)

補(bǔ)償。

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