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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益

增多，此類非住宅用房用途、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等與住宅用房有明顯

區(qū)別和差異，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依靠市場調(diào)節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。

非住宅租賃價格評估時應(yīng)以市場租金、協(xié)議租金確定。

㈢ 私房租賃價格管理規(guī)定

國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》(1983年)第15條規(guī)

定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民

政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租

賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商

議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)

符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如私房為非住宅用房，應(yīng)按市場情況協(xié)商

議定其租賃價格。

二、房屋租賃價格評估的特點(diǎn)

房屋租賃價格(即房屋租金)是房屋承租人為取得一定時期內(nèi)房

屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價。其價格評估具

有如下特點(diǎn)：

㈠ 住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估

兩種類型

住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)

租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋

的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存

的基本條件和基本權(quán)利。國家和地方人民政府對這類政策性、公益

性住房租金標(biāo)準(zhǔn)等都有具體規(guī)定，明確了一般標(biāo)準(zhǔn)，限定了浮動幅

度。租賃行為既逐步走向市場經(jīng)濟(jì)的軌道，又保證居民不致承受太

重的負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會保障性質(zhì)。此類政策性住

房租賃價格評估時應(yīng)嚴(yán)格遵守國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購

房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為

市場價格，應(yīng)參照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估。

㈡ 租約對租金估價有一定的影響

如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租

金。租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn)。租賃房屋已訂立

租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。

如租約所約定的租金客觀合理，一般應(yīng)根據(jù)該租金估價;如與市場

租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高、或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重

新評估其租金值。

㈢ 劃拔土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中

的國家部分

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營

利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估應(yīng)同時給出

租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應(yīng)含土地收益值，而房

租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨(dú)列

示。

三、估價方法在房屋租賃價格評估中的應(yīng)用

㈠ 市場法

市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。

評估時應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)

交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃

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