2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學員更好的參加考試，特整理房地產估價師考試科目（房地產估價案例與分析）相關試題，希望對您有所幫助！

1、價值標準與估價方法，估價對象與估價方法，估價目的與估價方法之間分別存在什么關系?

2、征地補償估價中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準?

3、房地產估價報告應包括哪些要素?

4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評估公司進行評估，請問針對劃撥土地使用權的特性，處理土地使用權出讓金問題可以采取哪兩種處理方式?有何內涵?

5、影響居住房地產的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些?

6、工業(yè)房地產及其估價有哪些特點?

7、房地產估價方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開價值標準?

8、房地產估價技術路線的確定過程。

9、房地產產保險估價中，保險價值與保險金額有何關系?

10、在建工程已完工部分如何抵押評估?

11、行政劃撥土地地上房地產抵押如何評估?

12、影響商業(yè)房地產估價的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些?

13、影響工業(yè)房地產價值的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些?

14、房地產抵押價值評估有哪些特點?

15、為什么說房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系?

16、房地產估價技術報告應包括哪些內容?

17、商業(yè)房地產及其估價有哪些特點，應注意哪些方面?

18、估價報告寫作用詞上有哪些要求?

19、確定房地產估價技術路線首先應對哪些基本事項有充分的認識?

20、確定房地產估價技術路線要遵循哪些房地產估價原則，為什么?

21、房地產轉讓主要有哪些合法的方式?價格評估有何特點?

22、影響商務辦公房地產的主要區(qū)位狀況和實物狀況有哪些?

23、房地產估價結果報告應記載哪些事項?

答案

1、根據《房地產估價規(guī)范》的相關條文，對于不同的估價對象應該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”。

但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產”這類評估對象，并不是針對“房地產轉讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。”可見，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。

綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

注：主觀題答案僅供參考

2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償。”其中，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)量計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。

注：主觀題答案僅供參考

3、依據《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明：⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。

注：主觀題答案僅供參考

4、(1)首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

(2)用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

注：主觀題答案僅供參考

5、(1)影響居住房地產區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務設施;教育配套設施;環(huán)境質量：

(2)影響居住房地產個別因素主要有：建筑結構、類型和等級：裝修;設備與質量;質量;朝向與樓層。

注：主觀題答案僅供參考

6、(1)涉及的行業(yè)多。

(2)非標準廠房多，單價相差大。

(3)要區(qū)分設備和建筑物的造價。

(4)受腐蝕的可能性大。

注：主觀題答案僅供參考

7、(1)房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。

(2)市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法采用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。

(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當?shù)男拚?，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。

收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現(xiàn)在確定估價對象的客觀市場價值。

成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現(xiàn)在的客觀市場價值。

注：主觀題答案僅供參考

8、確定房地產估價技術路線就是確定房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

注：主觀題答案僅供參考

9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎。‘保險金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。

注：主觀題答案僅供參考

10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。

注：主觀題答案僅供參考

11、行政劃撥土地地上房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產和土地分別估價再綜合的方法。可采用成本法、市場法;也可先假設估價對象為具有完全產權的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

注：主觀題答案僅供參考

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（責任編輯：中大編輯）