為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法精講

第八講 成本法(三)

一、內(nèi)容提要

1、現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成;

2、現(xiàn)行房屋折舊制度;

3、現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn);

4、成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例。

二、考試要求

了解現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成、現(xiàn)行房屋折舊制度和現(xiàn)行房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

第六節(jié) 現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成

為便于對前述成本法中有關(guān)問題的理解及實(shí)際應(yīng)用，下面將現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定作一綜合介紹。

一、商品住宅價格的構(gòu)成

1992年7月20日，國家物價局、建設(shè)部、財政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合頒發(fā)的《商品住宅價格管理暫行辦法》([1992]價費(fèi)字382號)規(guī)定：商品住宅價格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤，結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實(shí)行差別價格。商品住宅價格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

1.成本。包括：

(1)征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算。

(3)住宅建筑、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計算。

(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算;住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行。

(5)管理費(fèi)：以上述(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)的1%-3%計算。

(6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。

2.利潤。以上述成本中(1)至(4)項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

3.稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。

4.地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

下列費(fèi)用不計人商品住宅價格：(1)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用;(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房價格的構(gòu)成

根據(jù)國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法的通知》(2002年11月17日計價格[2002]2503號)的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價。制定經(jīng)濟(jì)適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。

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