為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

例題：某宗房地產(chǎn)，

土地總面積2500㎡，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/㎡，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/㎡，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。

解：(1)求土地價(jià)格VL：

VL=2500×1000=250(萬(wàn)元)

(2)求建筑物價(jià)格VB：

①求建筑物重置價(jià)格C=6000×1100=660(萬(wàn)元)

②求VB =C×q=660×80%=528(萬(wàn)元)

(3)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V= VL+ VB=250+528=778(萬(wàn)元)

(4)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P=V/S=778÷6000=1296.67(元/㎡)

(四)折舊方法的綜合運(yùn)用

估價(jià)人員有時(shí)可以同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法將求得的結(jié)果綜合成一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，這是一種綜合運(yùn)用。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，通常先以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，這也是一種綜合運(yùn)用。

求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個(gè)別折舊加總法。這三種方法是從粗到細(xì)。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目。對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估計(jì)其修復(fù)費(fèi)用作為折舊額;對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目，如將建筑物分為結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修，因?yàn)樗鼈兊膲勖煌缁A(chǔ)、屋頂、地板、空調(diào)、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別計(jì)算其折舊額。最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。

例5—7：某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下：

門窗等損壞的折舊額=2(萬(wàn)元)

裝修的折舊額=30×1/5×3

=18(萬(wàn)元)

設(shè)備的折舊額=60×1/15×10

=40(萬(wàn)元)

長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10

=17.6(萬(wàn)元)

該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6

=77.6(萬(wàn)元)

需要說(shuō)明的是：無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物的折舊或現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維修保養(yǎng)和使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講匯總

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