為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全 面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相 關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫 助！

八、價(jià)值高大性

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高，而且大。其價(jià)值高即單位價(jià)值高，其價(jià)值大即總體價(jià)值大.

九、難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，加上不可移動(dòng)性和獨(dú)一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。

所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款;如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。

十、保值增值性

引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：

(1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理;

(2)通貨膨脹;

(3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如人口或收入增加;

(4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。其中，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值

，而是房地產(chǎn)保值;需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)或相互影響所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說某項(xiàng)投資是保值性的，則意味著它能抵抗通貨膨脹，即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。

具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。房地產(chǎn)通常具有這種功能。

房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來說的，是波浪式上升的.在某些情況下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)期的連續(xù)下降也是可能的。另外，中國(guó)大陸的土地價(jià)格由于是有期限的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來說，在其使用年限的前若干年價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地使用年限會(huì)降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是趨于下降的。

第四節(jié) 房地產(chǎn)的類型

一、按用途來劃分的類型

房地產(chǎn)按其用途來劃分，主要分為下列10類：

1.居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

2.商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。

3.辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。

4.旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。

5.餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

6.娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場(chǎng)等。

7.工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

8.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。

9.特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。

10.綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。

二、按開發(fā)程度來劃分的類型

房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為下列5類：

1.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

2.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。

3.熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

4.在建工程：是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。

5.現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。

三、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型

房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為下列2類：

1.收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場(chǎng)、加油站、廠房、農(nóng)地等。

2.非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。

收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。例如，某幢公寓或某座商務(wù)辦公樓，目前尚未出租出去，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥惖墓⒑蜕虅?wù)辦公樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生著經(jīng)濟(jì)收益，該尚未出租的公寓和商務(wù)辦公樓的收益可以通過比較法來求取。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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