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2011年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營和管理講義11

發(fā)表時間:2011/6/16 10:45:22 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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例如,物業(yè)1為寫字樓項目,2002年末價值為1000萬元,預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的

可能性為50%,則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目,2002年末價值為1000萬元,2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,則2003

年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷,物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

圖 1-1 風(fēng)險:未獲得預(yù)期收益的可能性

當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時,我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預(yù)期收益時,我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一

種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為"風(fēng)險報酬"。

㈡ 風(fēng)險與不確定性

風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過,它涉及到變動和可能性,而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示,用以描

述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險也就越小。反之,

標(biāo)準(zhǔn)方差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險就越大。但如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法

估計其可能性。在這種情況下,對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評

價法等。

㈢ 風(fēng)險分析的目的

風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié),其目的是要幫助投資者回答

下述問題:

⑴ 預(yù)期收益率是多少,出現(xiàn)的可能性有多大?⑵ 相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說,產(chǎn)生損

失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?

⑶ 預(yù)期收益的變動性和離散性如何?

由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜,考慮到編寫本書的目的,

本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進

行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法,我們將在本書的第七章進行適當(dāng)介紹。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。對具體

風(fēng)險因素的分析,有多種分類方式,每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營收益產(chǎn)生影響的因素。在通常

情況下,人們往往把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以

由投資者控制的個別風(fēng)險。

二、系統(tǒng)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險,投資者對這些風(fēng)險不易判

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%

回報

概率

ABC

斷和控制,如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、

利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

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