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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題《案例與分析》

發(fā)表時(shí)間:2014/10/10 16:13:00 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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一、問(wèn)答題

問(wèn)答題第一版問(wèn)題及答案

第1題:A,B兩座寫(xiě)字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同,可A與B的租金差異很大,問(wèn):1 、造成A B兩座寫(xiě)字樓租金差異的原因。2、若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金,應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。

第2題:由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的房屋進(jìn)行征收,甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的房屋,甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估結(jié)果出來(lái)后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒(méi)有異議,但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有15萬(wàn)元不滿(mǎn),甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元,估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核,原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒(méi)有問(wèn)題。問(wèn):

1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋

2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的

第3題:某人欲購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估該商鋪的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問(wèn):

1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢(xún)性估價(jià),評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是什么?

2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線

問(wèn)答題第二版問(wèn)題及答

簡(jiǎn)答1:某估價(jià)師為一寫(xiě)字樓估價(jià),相鄰B寫(xiě)字樓位置、交通條件、外形等大體符合,但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請(qǐng)問(wèn)造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫(xiě)字樓為其中一個(gè)可比實(shí)例,請(qǐng)問(wèn)如何處理B寫(xiě)樓的租金?

簡(jiǎn)答2:李某房屋被征收,其中裝修及家具為3年前,估價(jià)師評(píng)為10萬(wàn),李某不認(rèn)同,因其3年花費(fèi)了30萬(wàn)元,要求重核。但估價(jià)師經(jīng)過(guò)認(rèn)為無(wú)誤。請(qǐng)問(wèn)(1)怎么向李某解釋其疑問(wèn)和說(shuō)明?(2)估價(jià)時(shí)主要采用什么方法,講述估價(jià)路線。

簡(jiǎn)答3:某人想購(gòu)買(mǎi)一間商鋪,主要用于出租,要求收益不低于銀行一年期的貸款利率,請(qǐng)求某估價(jià)師評(píng)估出最高出價(jià)。(1)請(qǐng)問(wèn)是簽證性還是咨詢(xún)性估價(jià)?評(píng)估時(shí)應(yīng)采用什么價(jià)值?(2)主要采用什么方法?講述估價(jià)路線。

問(wèn)答題第三版問(wèn)題及答

問(wèn)答一:是被征收人對(duì)裝飾裝修的價(jià)值有疑問(wèn),問(wèn)估價(jià)師應(yīng)怎么說(shuō)明??裝飾裝修用什么方法估價(jià),技術(shù)路線是什么?

答:從三點(diǎn)說(shuō)明:一時(shí)點(diǎn)不同,二狀況不同有折舊,三是價(jià)值類(lèi)型,一個(gè)是購(gòu)買(mǎi)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值,一個(gè)是殘余價(jià)值。

適宜用成本法估價(jià),先按材料費(fèi)、人工費(fèi)、工程費(fèi)等計(jì)算重新構(gòu)建價(jià)格,然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計(jì)算折舊,相減得現(xiàn)值。

(成本法技術(shù)路線我沒(méi)有答要用客觀成本,不知道算不算錯(cuò))

問(wèn)答二:可比實(shí)例B的租金與估價(jià)對(duì)象有差異,可能的原因有??如果選B,應(yīng)做哪些工作??

答:一是租金內(nèi)涵不同,可能包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測(cè)算單位不同。

應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

(這個(gè)沒(méi)有認(rèn)真審題,題中只是說(shuō)了B在外觀、區(qū)位等4個(gè)方面和A相同,但沒(méi)有說(shuō)內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同,所以租金的差異可能也要考慮這些方面,我沒(méi)有答,后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面,但是這道題答題紙上留的空白比較少,感覺(jué)如果考慮那么多根本答不下的。所以這個(gè)就得看出題人是想考什么了,如果是租金本身這些我就對(duì)了,如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)

問(wèn)答三:是投資商鋪獲利,算最高買(mǎi)價(jià),投資收益率不低于一年存款利率,問(wèn)價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)方法和技術(shù)路線??

答:價(jià)值類(lèi)型是投資價(jià)值。估價(jià)方法用收益法,技術(shù)路線是用市場(chǎng)法求取比準(zhǔn)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率、空置率等,測(cè)算凈收益,根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來(lái)選擇適當(dāng)報(bào)酬率和報(bào)酬資本化公式進(jìn)行測(cè)算。

問(wèn)答題第四版問(wèn)題及答

1、估價(jià)對(duì)象為A幢寫(xiě)字樓,B為A相鄰寫(xiě)字樓,外觀、規(guī)模相似,但A、B寫(xiě)字樓租金有差異,問(wèn)⑴、導(dǎo)致AB寫(xiě)字樓租金差異主要有哪些;(參考答案:內(nèi)部設(shè)備、布局、租戶(hù)類(lèi)型、權(quán)益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫(xiě)字樓作為可比實(shí)例求取A的租金,應(yīng)作如何修正;(參考答案:實(shí)物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整等等)

2、國(guó)有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評(píng)估,評(píng)估公司評(píng)估結(jié)果為10萬(wàn)元,委托方稱(chēng)3年前裝修和購(gòu)買(mǎi)家具共花費(fèi)30萬(wàn),因此說(shuō)評(píng)估公司評(píng)估過(guò)低。問(wèn)⑴、造成如此評(píng)估結(jié)果,評(píng)估公司應(yīng)作如何解釋(參考:估價(jià)時(shí)點(diǎn)、折舊等等)⑵、如果評(píng)估拆遷裝修裝飾賠償,應(yīng)選用何種方法,步驟如何(成本法,步驟不好答啊)

3、委托方甲看中一個(gè)商鋪,想購(gòu)買(mǎi)用來(lái)出租獲取穩(wěn)定收益,在滿(mǎn)足甲要求的報(bào)酬率的情況下,讓你評(píng)估其能夠購(gòu)買(mǎi)此商鋪的最大值,問(wèn):這種評(píng)估屬于鑒證性評(píng)估還是咨詢(xún)性評(píng)估(咨詢(xún)性評(píng)估),價(jià)值類(lèi)型為(投資價(jià)值),可以采用何種方法評(píng)估及技術(shù)路線如何(收益法,技術(shù)路線參照收益法技術(shù)路線,理論與方法教材中有介紹)

(責(zé)任編輯:fky)

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