房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識它，因此實(shí)地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。估價人員實(shí)地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認(rèn)識，形成一個直觀、具體的印象;可以核實(shí)委托人提供的估價對象的有關(guān)情況;可以親身感受估價對象的區(qū)位、實(shí)物的優(yōu)劣;可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及市場特征。

估價對象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況;

2.應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充收集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料;

3-應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

當(dāng)因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘;或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘。如果有上述情況導(dǎo)致無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價師可以不進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對束進(jìn)行實(shí)地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

為了全面、高效完成實(shí)地查勘，需要制作詳細(xì)、容易操作的《估價對象實(shí)地查勘記錄表》。不同類型估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘時，其查看的側(cè)重點(diǎn)會有所不同，實(shí)她查勘記錄表內(nèi)容會相應(yīng)不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價對象實(shí)地查勘內(nèi)容進(jìn)行介紹。

(一)住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

(1)估價對象位置、四至、樓盤名稱;

(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、戶型種類、樓層;

(3)估價對象通風(fēng)、采光、噪聲狀況;

(4)估價對象周邊景觀及配套設(shè)施狀況;

(5)估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、組團(tuán)、單體樓等;

(6)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(7)估價對象設(shè)施及管理狀況;

(8)估價對象內(nèi)部裝飾裝修狀況;

(9)估價對象實(shí)地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例見表1—25所示。

(二)經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、旅館、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

(1)估價對象位置、四至;

(2)用途：一種用途兩種或兩種以上用途。

(3)估價對象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室;

(4)估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;

(5)估價對象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等;

(6)估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;

(7)估價對象周邊公共配套設(shè)施;

(8)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(9)估價對象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況;

(10)估價對象內(nèi)部裝飾裝修狀況;

(11)估價對象實(shí)地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例見表1-26所示。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容

工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括： .

(1)估價對象坐落、四至、名稱;

(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率;

(3)估價對象占地面積、容積率;

(4)估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、恒溫恒濕生產(chǎn)車間、超潔凈生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等;

(5)估價對象附屬設(shè)施狀況;

(6)估價對象周選交通便捷度;

(7)估價對象工業(yè)集聚度;

(8)估價對象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(9)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(10)估價對象內(nèi)部設(shè)施狀況;

(11)估價對象內(nèi)部裝修狀況;

(12)估價對象實(shí)地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例

工業(yè)房地產(chǎn)實(shí)地查勘記錄表示例見1-27所示。

(四)在建工程實(shí)地查勘記錄

1.在建工程實(shí)地查勘內(nèi)容

在建工程實(shí)地查勘重點(diǎn)主要包括：

(1)估價對象名稱、位置、四至;

(2)估價對象建筑面積、用地面積;

(3)估價對象規(guī)劃許可證、施工許可證、設(shè)計(jì)單位、施工單位;

(4)估價對象開工日期、預(yù)計(jì)完成時間;

(5)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù);

(6)估價對象實(shí)際進(jìn)度;

(7)估價對象周邊商業(yè)繁華度;

(8)估價對象周邊交通便捷度;

(9)估價對象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(10)估價對象實(shí)地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.在建工程實(shí)地查勘記錄表示例

在建工程實(shí)地查勘記錄表示例見表1-28所示。

房地產(chǎn)估價師考試準(zhǔn)題庫下載

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（責(zé)任編輯：）

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