(一)單項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是( )。(2012年試題)

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房問(wèn)銷售

D.售后包租

答案：A

解析：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

2.某宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)法定出讓最商年限為50年，出讓合同約定的使用年限為40年，甲使用10年后轉(zhuǎn)讓乙，乙取得該建設(shè)用地使用年限為( )年。(2014年試題)

A.10

B.30

C.40

D 50

答案：B

解析：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-10=30(年)。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)以( )作為繳納稅贄的依據(jù)。(2015年試題)

A.再置價(jià)格 B.實(shí)際價(jià)格 C.評(píng)估價(jià)格 D.掛牌價(jià)格

答案：C

解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

4.當(dāng)事人訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定( )。(2014年試題)

A.債務(wù)履行期限

B.被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.抵押權(quán)人為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)膬?yōu)先受益人

D.債務(wù)履行期屆滿時(shí)抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有

答案：D

解析：訕立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

5.《商品房屋利賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得( )。(2015年試題)

A.轉(zhuǎn)計(jì)該房屋

B.單方面提高租金水甲

C.抵押該房屋

D.與承租人協(xié)議變更臺(tái)同

答案：B

解析：《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定：“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”。

(二)多項(xiàng)選擇題

1.商品房屋租賃期間內(nèi)，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是( )。(2015年試題)

A.房屋抵押

B.房屋繼承

C.變更房屋用途

D.房屋買(mǎi)賣

E經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋

答案：ABDE

解析：商品屋屋租賃期間，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響;因贈(zèng)予、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間出租人山售租賃房尾的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.王某將寫(xiě)字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關(guān)于優(yōu)先受償順序的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有( )。(2015年試題)

A.按貸款發(fā)放的先后順序

B.按貸款數(shù)額的大小順序

C.按各銀行起訴的先后順序

D.按貸款合同簽訂的先后順序

E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

答案：ABCD

解析：《物權(quán)法》規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

3.下列房地產(chǎn)不得抵押的有( )。(2014年試題)

A.幼兒園的教學(xué)樓

B.某大學(xué)的校辦工廠

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

答案：AC

解析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

4.商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有( )。(2013年試題)

A.巳通過(guò)竣工驗(yàn)收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

答案：AE

解析：已通過(guò)竣工驗(yàn)收、物業(yè)管理方案已落實(shí)，屬于商品房現(xiàn)售必需的條件。取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，是二者均須具備的條件。

(三)判斷題

l.房屋租賃期內(nèi)，房屋所自權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。( )(2012年

試題)

答案：√

解析：商品房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

2.抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)將轉(zhuǎn)計(jì)所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。( )(2014年試題)

答案：√

解析：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

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