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2012年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法精講

交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性、可靠性，是提高估價精度的一個基本保證。對于搜集到的每個交易實(shí)例、每項內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行查證核實(shí)，以做到準(zhǔn)確無誤。

作為房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫，這是從事房地產(chǎn)估價的一項基礎(chǔ)性工作。交易實(shí)例庫的建立可通過制作成交易實(shí)例卡片，分門別類存放;或?qū)⑺鸭降慕灰讓?shí)例分門別類存人計算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時查找、調(diào)用。

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

雖然估價人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點(diǎn)來說，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn);(2)交易類型與估價目的吻合;(3)成交日期與估價時點(diǎn)接近;(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

在實(shí)際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點(diǎn)：

1.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

2.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居住;(2)商業(yè);(3)辦公;(4)旅館;(5)工業(yè);(6)農(nóng)業(yè)等。

3.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu);(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);(3)磚混結(jié)構(gòu);(4)磚木結(jié)構(gòu);(5)簡易結(jié)構(gòu)。

4.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。

5.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時，一般不能作為可比實(shí)例。

6.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因為難以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。

8.可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。

上述選取可比實(shí)例時，一般是指估價對象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例;為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例。

選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價對象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對該土地價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，即可求得估價對象土地的價格。

選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實(shí)例即可。

例題：下列說法正確的是( )

A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例; B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例;

C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例; D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。

答案：AD

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