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2011年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營和管理講義28

發(fā)表時間:2011/6/17 14:24:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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⑵ 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。

根據(jù)當?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平,同類型的物業(yè)都存在一個適當?shù)淖饨鹗?/p>

價比例,例如一般情況下住宅的售價相當于大約100個月的租金,如果售價太高,那么對出租住宅的需求就會增加,反之亦然。用途

可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化,舉例來說,北京市1994年寫字樓物業(yè)供給緊張,最高的

月租金達到每平方米110美元,所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租,使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。應(yīng)該指出的是,房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時間才

能完成,而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響,這一變化所需要的時間相對較長。同時,對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一

個假設(shè),即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的,并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設(shè)條件是很難達到的。例如銀行的信貸

政策往往受政府宏觀政策的影響,使并非所有的人都能夠獲得金融機構(gòu)的支持;為了整個社會的利益,政府還會通過城市規(guī)劃、售價

或租金控制等政策干預(yù)市場。房地產(chǎn)市場的不完全性,使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等一樣在短時間內(nèi)達到市場供需均衡。

由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調(diào)節(jié)過程,而新的平衡達到了甚至還沒有達到,可能馬上又出現(xiàn)新

的影響因素而造成新的不平衡,所以,用"不平衡是絕對的,平衡是相對的和暫時的"來描述房地產(chǎn)市場是再恰當不過的了。

㈣ 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃

在我國,城市土地屬于國家所有,這就為政府通過制定科學(xué)的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房

地產(chǎn)市場的供求關(guān)系提供了最可靠的保證。然而,制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場,通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、

交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究,才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。

㈤ 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

例如,隨著建筑技術(shù)的發(fā)展,在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低,導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加,

價格相對于多層住宅逐漸下降,使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅,從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力,也使減少多層住宅

的供給成為很自然的事。因此,市場可以引導(dǎo)消費的潮流,使之適應(yīng)供給條件的變化,這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

房地產(chǎn)屬于一種耐用品,兼有消費品和投資品的雙重特征。因此,房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。

㈠ 房地產(chǎn)空間市場

在房地產(chǎn)空間市場上,房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè),空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭,空間是其消費

的商品之一。他們既可以通過租賃房地產(chǎn),也可以通過擁有房地產(chǎn)來獲得空間帶給他們的效用,相應(yīng)地需要支付租金和住房所有權(quán)成

本(住房價格在擁有年限中各年的攤銷值,可看作等效租金)??臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè),供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場,即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

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