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【案例2-1】 分析
⑴ 該報告以確定國有土地使用權出讓價格為目的,遵循土地
估價原理、原則,選用基準地價系數(shù)修正法、假設開發(fā)法對估價對
象估價,技術思路正確。
⑵ 該報告符合估價報告的總體要求,全面、公正、客觀、準
確地記述了估價的過程、結論。
①完整地反映了估價所涉及的事實、推理過程、結論,正文內(nèi)
容和附件資料齊全、配套,估價結論能被報告使用者理解、接受。
②報告站在中立立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀
的介紹、分析,結論依據(jù)充分。
③語言準確、清楚。
⑶ 報告的格式、組成內(nèi)容符合規(guī)范要求。
⑷ 該報告符合土地使用權出讓價格評估要求:采用公開市場
價值標準評估。
⑸假設開發(fā)法費用支出計算中,列出了專項維護基金。很好,
因為不少類似報告忽略了該項費用支出。
不足之處:
⑴ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于基準日期的總價值的確定,應該至
少選擇三個市場案例、采用市場比較法的有關程序和要求確定。該
報告中只是籠統(tǒng)地“根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類型住宅小區(qū)售價的
調(diào)查,估算委估地塊住宅房屋平均售價為2100元/㎡”便確定了開
發(fā)完成后的住宅房屋于基準日期的總價值。該報告對于開發(fā)完成后
的住宅房屋于基準日期的總價值的確定過程過于簡單。
⑵ 假設開發(fā)法中,應該對專業(yè)費、前期費、市政基礎設施配
套費等規(guī)費取費及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標準,予以說明。否則難
免報告欠嚴謹之嫌。
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(責任編輯:中大編輯)
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