四、物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法（掌握）

（一）物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

例題：實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括（ ）。

A、物業(yè)服務(wù)成本

B、小區(qū)配套建設(shè)費

C、法定稅費

D、小區(qū)綠化費

E、物業(yè)管理企業(yè)的利潤

答案：ACE

解析：實行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

（二）物業(yè)服務(wù)收費的測算方法物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝ΣXi（i＝1，9）

式中X——物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出標準，單位為元／月。平方米；Xi——各分項費用收費標準，單位為元／月。平方米；i——分項項數(shù)；Σ——表示對各分項費用算術(shù)求和。

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費——X1該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等。不包括管理服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費——X2該項費用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費，各類共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)費。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用，共用設(shè)備設(shè)施的大、中修及更新改造費用。該項費用在物業(yè)管理費用中占較大比例，且分項較多。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費——X3清潔衛(wèi)生費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通等項費用。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費——X4綠化管理費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護管理費用。包括綠化工具費（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費用、雜草雜物清運費、補苗費、公共環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項費用。

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費——X5秩序維護費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車、非機動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理等項費用。

6.辦公費——X6辦公費指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關(guān)費辦公費用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現(xiàn)場辦公室運作相關(guān)的費用，如常年聘請法律顧問的費用等。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費——X7該項費用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費——X8該項費用指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投保及公眾責(zé)任保險的支出。

9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用——X9該項費用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務(wù)的費用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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