21、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為(　　)元每平米。

A.2204.55

B.2397.99

C.3237.60

D.3345.64

22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為(　　)萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

23、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為( )。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.50%

24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報(bào)酬率為8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　　)萬元。

A.35B.85

B.360.49

C.362.93

D.365.29

25、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　　)。

A.7.65%

B.B.75%

C.9.42%

D.10.19%

26、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為(　　)萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為(　　)萬元。

A.2281.83

B.2474.60

C.379B.30

D.4119.18

28、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是(　　)。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D.估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

29、通過市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為( ) 元每平米。

A.4075.0

B.4242.5

C.4410.0

D.4577.5

30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬元。其中土地總價(jià)值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的±地份額為(　　)。

A.1.67%

B.2.33%

C.2.75%

D.3.33%

31、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。

另設(shè)，旁街對(duì)街角地的影響深度以4.5m為一級(jí)距，旁街影響加價(jià)率依次旁街路線價(jià)的40%、20%，則下圖的宗地B的單價(jià)為(　　)元/m2。

A.6400

B.6800

C.6960

D.7600

32、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)(　　)萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

33、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有(　　)。

A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)

C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)

34、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是(　　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì)

B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣

D.估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

35、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和( )。

A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函

C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

（責(zé)任編輯：fky）

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